住房市场资金流透视系列报告之一：科学提取住宅专项维修资金 优化小区运维

我们测算当前全国住宅专项维修资金余额超过8000 亿。但是，住宅专项维修资金在不同小区分布严重不均，提取流程不科学导致提取率过低。很多小区“未老先衰”，住宅使用无法达到设计预期。我们认为，如果能够建立住房体检制度，大力推动维修资金提取率提升，可以使得可持续运维的小区占比提升到85%左右，如果住房养老金制度全面建立，则可以推动全社会存量小区可持续运维。所以，我们认为便利维修资金提取，扩大小区运维投入是大势所趋。我们测算，未来几年小区运维增量投入的峰值将超过千亿，长期而言，住宅专项维修资金的年支出规模将维持在800 亿左右的稳态。
住宅专项维修资金是我国住房运维的专项制度安排。1998 年国务院在推动住房制度改革文件中首次提出建立住房公用部位、设备和小区公共设施的专项维修资金。2007 年原建设部联合财政部发布《住宅专项维修资金管理办法》，对相关资金的使用范围、交存比例、使用流程、可投资标的、监督管理与法律责任做出了较为清晰的规定，基本构建了资金全流程管理体系，是我国现行住宅专项运维资金来源管理的核心法规。
地方在全国框架下积极推动住宅专项维修资金制度优化。针对当前维修资金总量不足，使用困难等问题，各地主要通过灵活调整维修资金缴付、简化资金使用流程、鼓励业委会自主管理等方式予以优化。资金使用流程与监督方面，大部分城市针对屋面防水损坏、电梯故障等可能涉及重大公众利益的情况设置了专门的应急预案，允许在不通过业主大会表决同意的情况下快速支取住宅专项维修资金，优先完成相应项目的维修。部分地方同时建立信息披露平台，提高资金透明度，降低业主参与门槛。
我们测算当前住宅专项维修资金余额超过8000 亿，但提取率严重偏低，且分布不均，估算有约一半的存量小区处于运营资金不充裕的状态。总体来说，我国的住房专项维修资金规模庞大。虽然目前缺乏权威的统计数据，但根据2000 年以来130 亿平米的竣工面积和平均建安成本估计，参考各地较低的提取利用现状，我们预计全国住房维修资金账户总计有超过8000 亿元资金沉淀。但与此同时，维修资金提取流程相对复杂，居民形成共识相对困难，维修资金的缴存本身又是新房多，老房少，部分小区维修资金无法妥善利用，部分小区账户又明显不足，二次筹集困难。我们预计，我国有约一半的存量小区可能存在运营资金投入不够的情况，从而影响我国居民居住品质，大量小区 “未老先衰”。
我们认为，住房养老金改革的最紧迫一步是建立住房体检制度，有效提升住宅专项维修资金提取率。实际上，在住房运维领域的问题并不是资金不足，而经常是资金利用效率太低——可能存在的接近万亿资金沉淀，恰是未来强化住房运维投入的重要物质基础。我们认为，即便只是提升住房维修资金的使用效率，就有可能覆盖85%的小区持续运维问题。但当前的资金提取流程之下，由于没有权威客观的住房体检安排，业主普遍缺乏专业能力判断是否应该提取维修资金，而监管也倾向于“把钱留给未来”，客观上导致一些小区错过了最佳运维时间。
此外，住房养老金筹集的多元化，也是重要的改革方向。提高住房维修资金的提取率，也不等同于“简单放水”，仍需要强化资金利用监管来配合。我们相信，一个可持续的住房养老金制度，其年开支规模应该在中长期和收入规模相一致。
假设未来没有开源，按照当前缴费标准计算，年住房养老金开支增量也有望超过600 亿元。由于需要补历史欠账，我们认为短期住房运维增量开支峰值将达到1131 亿元。
风险因素：我国存量住房的使用情况，尤其是住房维修资金的利用情况，确实缺 乏权威统计数据。我们的测算结果可能与实际情况存在较大差异。住房养老金政策出台不及预期的风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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