8月公募REITs市场情绪降温回落，再次重申加快推动REITs常态化发行 | 8月月报

作者 | 刘玉娇

编辑 | 梁秀杰

责编 | 韩玮烨

8月中证REITs指数收于873.10点，单月下跌0.35%。在成交额方面，8月28只公募REITs成交总额为49.31亿元，环比下降31.85%；换手率方面，8月REITs平均换手率为27.59%，环比下降0.59%，基本和上月持平。整体看来，8月公募REITs市场仍保持了上月的市场活力。

整体市场：13只个券上涨，7只跌破发行价

整体来看，截至8月31日，全市场共有28只REITs，无新券扩容。8月公募REITs整体市场表现相对稳定，28只个券中，13只上涨，占比46.43%，其中中金安徽交控REIT为当月涨幅最高的个券，上涨5.60%；15只下跌，占比53.57%，其中华安张江产业园REIT跌幅最大，单月下跌4.42%。

个券方面，二级市场有两级分化的态势。具体来看，中金安徽交控REIT以月涨幅5.60%居于首位，中航京能光伏REIT以3.94%的涨幅位列第二。在15只下跌的产品中，华安张江产业园REIT跌幅最大，下跌4.42%，华夏中国交建(601800)REIT和建信中关村(000931)REIT当月分别下跌3.33和2.75%，跌幅排在末三位。

图表1：8月公募REITs市场整体表现一览

数据来源：Wind，睿和智库整理

从底层资产来看，平均资产收益率整体均值0.16%，相比7月的量价齐升，正在趋于平稳，至0.16%，且仅有能源基础设施、园区基础设施类产品平均收益率为负。其中，保障性租赁住房类产品平均收益率收窄最多，为由7月的8.249%，收窄至-0.20%，波动较大。

图表2：8月不同类型资产平均收益率一览（%）

数据来源：Wind，睿和智库整理

住房租赁闭环模式已完成，市场前景未来可期

2022年8月31日，我国首批保障性租赁住房公募REITs成功上市。红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT的上市，为我国公募REITs市场形成了良好的示范效应。截至目前，已有4只保租房公募REITs上市。

图表3：截至2023年8月31日 保障性租赁住房REITs相对发行价涨跌幅

数据来源：Wind，睿和智库整理

回顾这一年，是住房租赁行业“投融建管退”商业闭环的形成，为行业持续注入信心，同时这一清晰路径也为后续的保租房REITs打好了基石，推动保障性租赁合租房可持续发展。而4只保租房REITs 的表现稳定，也使行业内的资金流动明显提升。

“十四五”期间，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间）。随着保租房公募REITs打通投资闭环，正促进企业良性开展保租房业务，以解决新市民青年人的解决住房困难问题。同时，该途径也是优化住房租赁企业现有融资渠道的可行选择，对于未来探索新的资产证券化渠道起着重要的参考意义。

政策端：各项政策持续细化落地，加快推动REITs常态化发行

2023年8月1日，国家发改委发布《国家发展改革委等部门关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知》提出扩大基础设施领域 REITs 发行规模，推动符合条件的民间投资项目发行基础设施 REITS进一步扩大民间投资。

2023年8月2日，上交所组织召开产业园和仓储物流REITs座谈会，充分听取已上市产业园和仓储物流REITs参与机构对于进一步促进REITs市场高质量发展、提高信息披露质量的意见和建议。同时，上交所就持续推进REITs市场生态建设、完善信息披露机制等提出工作建议。

2023年8月18日，证监会有关负责人就活跃资本市场、提振投资者信心答记者问。证监会负责人表示，下一步将加快推动REITs常态化发行和高质量扩容。推出REITs相关指数及REITs指数基金，优化REITs估值体系、发行询价机制，培育专业REITs投资者群体，加快推动REITs市场与香港市场互联互通。

2023年8月29日，沪深交易所发布了《关于优化公开慕集基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制有关工作安排的通知》，主要包括发售定价安排、询价与认购、二级市场交易、资产评估行为和配套支持政策等五方面。

结语

8月，随着二级市场的企稳以及投资者情绪的回暖，一级市场的活跃度也随之上升，包括新项目上报交易所审核、交易所针对待审核项目进行问询反馈等。而在政策层面，鼓鼓励消费类基础设施在内的新类型资产试点也正在逐步落地。未来，多举措提升市场流动性和稳定性，将进一步推动公募REITs市场高质量发展。

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