房地产：9月二手房成交量改善 挂牌上量影响初现

　　行业近况
　　我们更新了2023 年9 月中金存量住房市场监测体系相关数据。
　　评论
　　9 月二手房成交量继续同环比上行，成交价环比跌幅延续收窄态势。数量方面，9 月二手住宅成交量指数环比继续上涨10%，与8 月环比涨幅基本持平，同比增幅走阔至+24%；该成交量水平已高于2022 年的月度最高值，但距今年2 至5 月平均水平仍相差25%。价格方面，9 月中金同质性二手住宅成交价格指数环比跌幅继续收窄至-1.4%（8 月-1.7%，7 月-2.3%），价格走势虽仍持续向下且跌幅不浅，但下行速度边际上有趋缓态势；今年前三季度，房价累计跌幅已达-4.9%，相较于历史高点，房价累计降幅已达到-16.1%。我们认为9 月二手房成交量、价趋势边际改善与同期各地密集出台的需求支持政策直接相关，政策更侧重置换改善需求、二手房市场不受房企信用风险影响都导致本次二手房较新房更快、更多受益。
　　9 月挂牌量上行带动卖家价格预期走弱、买家议价能力增强。9 月重点城市挂牌量环比上行1.4%，其中超高能级城市受“认房不认贷”政策提振更大，环比涨幅均在一成到两成之间。从卖家视角来看，挂牌量的快速攀升促使存量挂牌房月均价格下调幅度加速走阔，9 月环比下降27BP（8 月-21BP）达到-3.54%；但新增挂牌房源由于多是“卖旧买新”群体，价格预期相较于已有卖家更高，因此同时考虑新增挂牌和存量调价样本的挂牌价指数，9 月环比跌幅并未较8 月明显走阔（9 月-0.7%，8 月-0.8%）。从买家视角来看，挂牌量攀升为其增强了议价能力，9 月平均议价空间环比走阔16BP至4.98%。往前看，我们认为须持续观察三方面趋势：其一，重点城市挂牌量走势，10 月首周上涨趋势已有所趋缓，但可能存在节假日影响；其二，各城市在限购、限贷方面针对刚需群体的进一步举措，这是二手房市场能否形成有效流动性并带动整体市场销量上行的关键；其三，在挂牌量和政策综合影响下，买卖双方的价格博弈以及最终价格预期走势。
　　9 月租赁市场逐步呈现淡季特征。9 月挂牌租金指数环比下降0.6%，同比下降0.8%，租售比略降至2.01%，待租周期边际上行至2.06 个月。
　　估值与建议
　　9 月密集政策后新房未出现超过正常季节性的销售表现，带动地产股持续回调；往前看，我们认为政策或仍进一步发力带动市场活跃度修复，继续看好优质股票配置价值，A股推荐保利、华发、滨江、城建，港股推荐华润、中海、越秀、建发，待景气度回升更为稳固，可扩展至优质非国企，如万科、龙湖、绿城中国。物管板块推荐万物云、保利物业、华润万象生活、中海物业、绿城服务、招商积余，代建板块推荐绿城管理控股。
　　风险
　　政策落地和基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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