房地产行业3Q2023三季度业绩前瞻：需求政策密集加码 板块业绩结构分化

　　本期投资提示：
　　预计3Q23 板块业绩有望底部弱复苏，房企间结构分化加剧。基本面方面，2022 年房地产行业基本面大幅下行，随着供需两端政策放松不断推出，3Q2023 行业基本面呈现出底部复苏迹象，但复苏态势仍然缓慢、且出现反复现象。考虑到本轮周期供需两端相对以往更弱，推动改善路径将呈现“L”型曲折性弱复苏走势。展望3Q23 板块业绩，我们认为板块业绩处于底部区域、并有望弱复苏，主要源于：1）房企资金紧张影响竣工结算进度；2）前期降价促销推动当期结算影响利润率水平；但也有些积极因素显现，推动后续部分优质房企业绩弹性可期，主要源于：1）房企2021-22 年存货减值规模较大，后续房企有望轻装上阵；2）目前房企毛利率已处低位，优质房企毛利率具有一定程度的向上弹性。
　　我们预计3Q2023 房地产板块业绩将底部弱复苏，并且企业之间业绩分化也将进一步加剧。
　　23Q2-Q3 房地产基本面二次走弱，Q3 需求政策密集加码。2023Q1 房地产行业基本面呈现底部弱复苏，2023Q2-Q3 基本面开启二次下行，因此7 月以来政治局会议对房地产定调也发生重大变化，开启房地产政策宽松周期，一二线城市放松政策正在加速落地，基本面有望底部企稳：1）销售方面：根据克而瑞，3Q23，50 强房企1-9 月累计销售额同比-15%，其中7-9 月单月同比分别为-39%/-40%/-28%，降幅有所收窄；值得注意的是，当前市场结构化特征依然明显，其中一二线城市和优质房企的销售表现更为靓丽，后者也持续推动着行业集中度进一步提升；2）拿地方面：根据中指院，3Q23，300 城住宅类土地成交面积累计同比-32%，其中7-9 月单月同比分别为-36%/-13%/-50%，表明行业投资端依然低迷。我们认为行业底部复苏出现反复，其中23Q2-Q3 中行业出现了需求和供给双双走弱迹象，考虑到房地产行业仍是国民经济的支柱产业，因而后续政策仍值得期待。
　　根据结算节奏，我们预计主流公司3Q2023 归母净利润情况如下：
　　1） 增速在+30%以上的公司：建发股份；
　　2） 增速在+20~+30%的公司：招商蛇口、招商积余；3） 增速在+10~+20%的公司：滨江集团；
　　4） 增速在0%~+10%的公司：保利发展、华发股份；5） 增速在-30%~0%的公司：万科A、新城控股、金地集团。
　　投资分析意见：需求政策密集加码，板块业绩结构分化，维持“看好”评级。近期政治局会议对房地产定调发生重大变化，开启了房地产政策宽松周期，一二线城市放松政策正在加速落地，如认房不认贷、降房贷首付比、放松限购等。但考虑到居民加杠杆与收入预期较弱之间仍形成矛盾，因而我们认为城中村改造的必要性提升，其将有助于提升居民购买力，同时鉴于近期中央密集表态支持城改，凸显城改战略高度定位，预计后续将加速推进、并大有可为。我们预计核心城市销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，并将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：北京：城建发展；上海：中华企业；广州：越秀地产；深圳：天健集团。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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