房地产行业周报(2023年第39周&第40周)：地产销售同环比均下滑 因城施策持续放松

　　板块行情：（9 月25 日-9 月28 日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌2.8%，在31 个一级行业板块中排名第30 位。
　　政策要闻：中央层面：1）央行：加大对“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。2）财政部、税务总局、住建部：
　　对保障性住房项目建设用地免征城镇土地使用税，在商品住房等开发项目中配套建造保障性住房的，可按保障性住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。3）财政部、税务总局：继续实施企业改制重组有关土地增值税政策，改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业，暂不征收土地增值税，政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。地方层面：1）深圳：调整优化个人住房贷款利率下限，首套房商贷利率下限调整为不低于LPR-10BP，二套房商贷利率下限调整为不低于LPR+30BP；推进商业用地城市更新。2）成都：新出让地块取消限价，由房企根据市场情况自行定价；四川天府新区直管区、成都高新区南部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区继续实施限购，并统一为一个限购区域，其他区域不限购；限购区144 平以上住房不限购。3）宁波：正式宣布取消限购，自2023 年10 月1 日起办理不动产登记的商品住房、出售现有住房用于购买改善型住房的取消限售；实施“认房不认贷”；城市更新减少安置房建设，提高房屋征迁货币安置和“房票”安置比例。4）福州：
　　调整城区首套房最低首付比至25%，二套房至35%。
　　公司动态：1）招商蛇口：与阿里资产将在大宗交易领域深入合作；2）绿地控股：9 只境外债展期四年征求获通过，金额共计31.6 亿美元。3）新城控股：
　　发力轻资产代建，为行业输出“新城式”解决方案；A 股定增方案募资金额由80 亿下调至45 亿。4）华润置地：总裁吴秉琪调任中国建筑集团党组成员、副总经理，董事会主席李欣先生将暂时承担过渡期间总裁的工作及责任。5）旭辉控股：旭辉控股、旭辉永升服务均已履行港交所复牌指引，9 月27 日恢复买卖；“H21 旭辉3”债券自9 月28 日开市起复牌。
　　销售端：多个城市因城施策支持房地产市场发展，主要采用下调首套房和二套房商贷利率下限、取消部分区域限购、放开限价等方式。1）从我们监测的21城数据来看，39-40 周商品房日均成交面积同比下降57%，其中40 周同比下降86%，环比下降76%。年初至今累积成交面积1.27 亿方，同比下降5.7%。
　　2）39-40 周11 城二手房日均成交面积同比下降49%，其中40 周同比下降82%，环比下降80%，年初至今二手房成交面积6124 方，同比增长24%。22 年国庆假期主要在41 周，23 年则在40 周，假期错位导致地产销售同比大幅下滑。
　　投资策略：后续政策重点关注城中村改造的推进，重点推荐深耕一线城市的房企。供需关系发生重大变化的情况下，因城施策对于当前地产总量数据或扭转有限，其本质是旧发展模式的后遗症。超大特大的城市的真实需求在核心区高品质住宅，通过推动城中村改造，提高土地使用率，有望有效满足真实需求。
　　我们认为城中村改造将是后续地产政策的重点。本轮政策放松，预计核心一二线城市销售和价格都有显著好转，叠加城中村改造的政策预期，重点推荐深耕核心一二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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