保利发展9月销售环比改善，拿地积极，负债结构优化，未来市占率有望提升，维持“买入”评级

保利发展(600048)公司销售数据环比改善，拿地价格维持高位。公司累计销售同比增长，行业龙头地位稳固，投资拿地积极，土储结构持续优化，负债结构优化，融资成本持续压降。我们看好公司未来市占率持续提升，维持“买入”评级。

2023年9月，公司实现签约面积196.39万平方米，同比下降13.5%；实现签约金额360.22亿元，同比下降6.2%（8月同比下降18.6%），环比增长15.1%。2023年1-9月，公司实现签约面积1918.59万平方米，同比下降0.1%；实现签约金额3351.53亿元，同比增长4.7%，持续保持克而瑞销售榜首位置，行业龙头地位稳固；实现销售均价17469元/平米，同比增长4.8%。

公司9月在广州、宁波、佛山等一二线城市拿地6宗，总建面59.4万方，对应土地款89.5亿元，拿地权益比94.0%。公司1-9月拿地总建面653.6万方，对应总土地款1082.1亿元，分别同比下降14.4%和12.3%，拿地金额权益比81.9%，拿地强度32.3%，其中在一线、二线和三线城市拿地金额占比分别为32%、61%、6%，拿地价格/销售价格达0.95，土储结构持续优化。

截至2023年6月末，公司有息负债规模达3564亿元，较年初减少250亿元；资产负债率76.99%，扣预资产负债率65.31%，净负债率为63.06%，现金短债比为1.38，“三道红线”保持绿档水平；综合融资成本约3.73%，较年初下降19个基点。

总体来看，公司销售数据好转，拿地积极，负债结构优化，未来市占率有望持续提升，我们维持“买入”评级。

风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

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