地产及物管行业周报：城改配套政策逐步细化 首批162个项目入库

本期投资提示：
房地产行业数据：上周（23/10/07-23/10/13）34 个重点城市新房合计成交335 万平米，环比+261%；其中，一二线环比+265%、三四线环比+217%；10 月截至上周末累计一手房月成交同比-16%，较9 月+10.5pct；其中，一二线同比-10%、三四线同比-55%，分别较9 月+14pct 和-14pct。上周13 个重点城市二手房成交132 万平米，环比+3555%；10 月截至上周累计成交同比+16%，较9 月+20pct。库存方面，上周15 城推盘139 万平米，对应周成交/推盘比0.93 倍，最近3 个月（23 年7-9 月）分别为1.10倍、0.92 倍和0.77 倍。截至上周末，15 城可售面积为9,739 万平米，环比+0.1%；3个月移动平均去化月数为19.6 个月，环比-0.3 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给已经过度出清，行业中期库存处于低库存阶段。
主要政策新闻：宏观方面，据央行，前三季度人民币贷款增加19.75 万亿元，同比多增1.58 万亿元；其中居民中长期贷款增加2.1 万亿元，9 月居民中长期贷款同比多增2,014亿元；9 月末，M2 余额289.67 万亿元，同比+10.3%，M1 余额67.84 万亿元，同比+2.1%。据住建部，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，改造分三类推进实施，分别是符合条件的实施拆除新建、开展经常性整治提升、介于两者之间的实施拆整结合；住建部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162 个。绍兴发布房地产新政20 条，包括限售取消等。公积金放松：广东广州（二孩以上家庭提取上浮30%）、浙江舟山（可提取支付购买新建商品房首付款）等。首付比例调整：海南（首套住房下调至25%）、广西钦州（首付比例不低于20%）等。购房补贴：上海普陀（高端人才）、浙江海宁（契税补贴）等。集中供地：上海、杭州、福州、合肥、济南等；其中上海第三批宅地出让7 宗，成交金额197 亿元，竞得企业包括保利发展、招商蛇口等。
公司动态跟踪：9 月销售额及同比：金地集团 131.0 亿（-42%），招商蛇口 202.4 亿（-42%），首开股份 40.5 亿（-44 %），华润置地 266.1 亿（-13%），龙湖集团145.0 亿（-25%），中国金茂120.8 亿（-8%）， 中国海外宏洋集团31.1 亿（-9%），中国海外发展280.7 亿（+23%），越秀地产 99.8 亿（-40%），新城控股 57.4 亿（-31%），融创中国95.7 亿（+10%），世茂集团 20.2 亿（-75%），碧桂园 61.7 亿（-81%），宝龙地产19.5亿（-19%）。中海物业拟与中国建筑兴业签订收购协议，以不超过9.5 亿港元收购其全资子公司中海监理，中国建筑兴业担保中海监理截至今年末纯利将不少于5,000 万港元，预测市盈率19 倍。贝壳-W 连续五日回购124 万股（占总股本0.04%）；ESR 连续五日回购352 万股（占总股本0.08 %）；绿城服务连续四日回购228 万股（占总股本0.08%）； 金科服务连续五日回购127 万股（占总股本0.2 %）。
一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌3.4%，沪深300 指数下跌0.71%，相对收益为-2.69%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第26 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：张江高科、中迪投资、福瑞达、荣丰控股、广宇发展，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为*ST 泛海、华夏幸福、金科股份、ST 世茂、空港股份。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌1.32%，沪深300 指数下跌0.71%，相对收益为-0.61%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企23/24PE 均值分别为6.4/5.6 倍；物管23/24PE 均值分别为13/10 倍。
投资分析意见：近期政治局会议对房地产定调发生重大变化，开启了房地产政策宽松周期，一二线城市放松政策正在加速落地，如认房不认贷、降房贷首付比、放松限购等。但考虑到居民加杠杆与收入预期较弱之间仍形成矛盾，因而我们认为城中村改造的必要性提升，其将有助于提升居民购买力，同时鉴于近期中央密集表态支持城改，凸显城改战略高度定位，预计后续将加速推进、并大有可为。我们预计核心城市销售也将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开，并将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：北京：城建发展；上海：中华企业；广州：越秀地产；深圳：天健集团。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。
风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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