房地产开发行业2023W41：本周新房成交同比-16.9% 9月新增居民中长期贷款明显回升

9 月新增居民中长期贷款明显回升，调降存量房贷利率政策效果初现。2023年9 月新增居民户中长期贷款为5470 亿元，同比多增2014 亿元，增幅为今年4 月以来的高点，新增居民户中长期贷款占新增人民币贷款比重回升至23.7%。整体9 月房地产市场表现较为一般，9 月居民住房信贷出现明显回升，更多是受调降首套住房存量房贷利率政策影响。
本周房地产市场表现平淡，地方政策继续宽松。经过十一长假后，本周新房二手房市场表现平淡，样本城市新房二手房成交面积同比分别-16.9%、+4.9%。本周各地房地产政策继续宽松，其中绍兴全面放开市区限售、首套二套首付比例按最低标准执行。南京放松落户政策，持有南京六区居住证、社保6 个月及以上人员，即可办理落户。我们认为，市场的回暖仍需政策持续加码及落地，特别是北京、上海、深圳等核心城市限购限贷进一步松绑，才能有效托底市场信心。
行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-3.3%，落后沪深300 指数2.55 个百分点，在29 个中信行业板块排名中位列第25 名。本周上涨个股共17 支，较上周增长17 支，下跌股数为103 支。
新房：本周30 个城市新房成交面积为250.3 万平方米， 同比下降16.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为60.3 万方，环比181.5%，同比-7.9%；样本二线城市为146.8 万方，环比302.7%，同比-18.5%；样本三线城市为43.1 万方，环比249.5%，同比-22.3%。从今年累计41 周新房成交面积同比看，样本30 城共计11081.3 万方，同比-7.9%；一线城市为2630.4 万方，同比2.4%；二线城市为6241.4 万方，同比-10.2%；三线城市为2209.6 万方，同比-12.1%。
二手房：本周13 个样本城市二手房成交面积合计124.5 万方，同比增长4.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为37.3 万方，环比1457.6%；样本二线城市为58.6 万方，环比5880.0%；样本三线城市为28.6 万方，环比2275.8%。年初至今累计二手房成交面积为4507.7 万方，同比变动为27.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1336.3 万方，同比12.0%；样本二线城市为2106.8 万方，同比32.3%；样本三线城市为1064.7 万方，同比40.7%。
信用债：本周共发行房企信用债9 只，环比增加7 只；发行规模共计64.20亿元，环比增加60.2 亿元，总偿还量152.66 亿元，环比增加152.66 亿元，净融资额为-88.46 亿元，环比减少92.46 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA 评级（84.1%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（39.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3 年（42.4%）的债券为主。
投资建议：中国房地产走过2021 年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014 年。年内9-12 月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A 股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H 股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。
风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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