房地产行业2023年1-9月统计局数据点评:东部地区带动全国销售修复;地产投资持续承压

2023-10-19 09:20:09 和讯  中银证券夏亦丰/许佳璐
  国家统计局发布2023 年1-9 月份全国房地产开发投资和销售情况。9 月销售面积1.09 亿平,同比增速-10.1%(前值:-12.2%);开发投资金额1.04 万亿元,同比增速-11.3%(前值:-11.0%);新开工面积8232 万平,同比增速-14.6%(前值:-23.6%)。
  本次统计局披露同比增速说明:投资、销售等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素,不能直接相比计算增速。主要原因是:1)加强在库项目管理,对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。2)加强统计执法,对统计执法检查中发现的问题数据,按照相关规定进行了改正。3)加强数据质量管理,剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据。
  以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局公布的同比增速,单月增速为我们根据本次的累计同比增速先倒算的去年基数,再计算得到的数值。
  核心观点
  1. 商品房销售:
  9 月单月全国销售面积同比降幅持续收窄。9 月全国商品房销售面积1.09 亿平,同比下降10.1%,同比降幅较上月收窄了2.0 个百分点;销售金额1.09 万亿元,同比下降13.6%,同比降幅较上月收窄了2.8个百分点。其中,住宅单月销售金额、面积同比分别下降14.2%、11.6%,同比降幅较上月分别收窄了4.0、3.8 个百分点。我们认为,9 月销售降幅收窄主要是因为各地政策利好不断推出,核心城市政策效果有所显现,不过后续可持续性仍待观察。但房价仍然面临一定的下行压力。9 月商品房销售均价10051元/平,环比下降3.7%,同比下降3.8%;其中住宅销售均价10484 元/平,环比下降3.7%,同比下降2.9%。
  从区域来看,东部地区销售明显修复。9 月东、中、西部销售面积同比增速分别为-12.6%、-10.2%、-6.4%,其中东、中部地区同比降幅较上月分别收窄了10.6、0.9 个百分点,以核心城市为主的东部地区利好不断推出,政策效果有所显现;西部地区同比增速较上月下降21.3 个百分点,以低能级城市为主的西部地区市场仍面临较大的下行压力。从累计来看,东部地区仍明显好于其他地区,东部地区1-9 月累计销售面积同比增速为-5.2%,中、西部分别为-11.0%、-8.7%。
  全国商品房累计销售同比降幅仍在扩大。从三季度单季来看,全国商品房销售面积、销售金额同比分别下降12.3%、16.5%,降幅较二季度分别扩大了3.7、14.5 个百分点。1-9 月全国商品房销售面积8.48 亿平,同比下降7.5%(前值:-7.1%);销售金额8.91 万亿元,同比下降4.6%(前值:-3.2%);销售均价10503 元/平,同比增长3.1%(前值:+4.2%)。其中,住宅1-9 月销售金额、面积同比增速分别为-3.2%、-6.3%。在居民收入预期尚未恢复、房价下跌预期仍较强等因素影响下,1-9 月全国房地产销售面积、销售金额同比降幅延续扩大趋势。短期来看,预计伴随着政策持续优化调整,核心城市有望保持一定的市场活跃度,销售表现或将好于普通二线及广大三四线城市,叠加低基数,预计四季度销售同比降幅将有所收窄。我们预计2023 年全年商品房销售面积同比增速-3%。
  2. 房地产开发投资、新开工、竣工:
  9 月地产投资持续承压;新开工虽边际改善,但开工量仍处于历史低位。9 月单月开发投资金额1.04 万亿元,同比下降11.3%,降幅较上月小幅扩大了0.3 个百分点,已经连续五个月降幅超过一成,其中,住宅投资走弱,9 月住宅投资额同比下降11.3%,同比降幅较上月扩大了0.4 个百分点。投资持续承压主要是因为土地投资相对较弱,今年上半年全国成交土地总价较2022 年下半年下降57%,同比也有15%的下降,对当前的地产投资造成了一定拖累。9 月新开工面积8232 万平,同比下降14.6%,降幅较上月收窄了8.9 个百分点,单月同比降幅今年3 月以来首次收窄至20%以内,但新开工体量为2009 年来的同期最低值,前期的销售低迷导致房企开工、拿地意愿持续较弱。三季度单季新开工面积同比下降21.3%,较二季度降幅收窄了7.3 个百分点,投资同比下降11.5%,较二季度降幅扩大了2 个百分点。1-9 月累计投资8.73 万亿元,同比下降9.1%,降幅较上月扩大了0.3 个百分点;累计新开工面积7.21 亿平,同比下降23.4%,降幅较上月小幅收窄了1.0 个百分点。从区域来看,以核心城市为主的东部地区投资降幅相对最小,仍是房企投资的重点地区。1-9 月东、中、西部投资额同比增速分别为-4.4%、-8.4%、-19.4%。
  我们预计2023 年投资和新开工面积同比增速分别为-5%、-20%。
  单月竣工面积同比增速显著提升,全年竣工增长确定性相对较强。9 月竣工面积4979 万平,同比增长25.3%,增速较上月提升了14.8 个百分点,持续七个月保持双位数增长。1-9 月累计竣工4.87 亿平,同比增长19.8%,增速较上月提升了0.6 个百分点。我们认为今年竣工具备一定的确定性,一方面去年的部分工程延期至今年竣工,另一方面,2020 年下半年至2021 年上半年新开工体量相对较高,按照2-3年的结算期考虑,今年这部分项目或将交付。
  3. 开发商资金:
  受销售修复及融资回升的影响,房企到位资金9 月降幅收窄。9 月房企到位资金1.10 万亿元,同比下降18.0%(前值:-25.4%)。1)房款5021 亿元,同比下降26.0%(前值:-30.0%),其中受销售修复的影响,定金及预收款同比下降25.7%,同比降幅较上月收窄了5.8 个百分点;个人按揭贷款同比下降26.5%,同比降幅较上月收窄了0.4 个百分点。从社融数据也能看到,9 月居民中长期贷款新增5470 亿元,同比多增2014 亿元,较7、8 月份显著修复,这主要是因为在地产政策催化下,居民购房需求有所回升,但后续可持续仍待进一步跟踪。2)非房款5930 亿元,同比减少9.8%(前值:-20.6%),一方面是因为去年9 月基数较低,另一方面新开工边际改善带来一部分项目融资需求回升。其中,国内贷款同比增长4.0%,同比增速较上月提升了28.3 个百分点;自筹资金同比下降13.5%,同比降幅较上月收窄了8.6 个百分点。1-9 月房企到位资金9.81 万亿元,同比下降13.5%,降幅较上月扩大0.6 个百分点。
  投资建议
  整体来看,9 月以来核心城市陆续出台“认房不认贷”、降低首付、限购松绑等新政,东部地区带动全国销售出现了阶段性的修复,但是后续核心城市的带动效应和销售积极性的持续程度仍待观察,尤其是弱二线和广大三四线城市的市场或持续承压,预计整体楼市还将面临较长的波动调整期。
  现阶段我们建议关注两条主线:1)中央与地方政策宽松预期下,地产板块或迎来较大的beta 行情,其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的:招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团;底部回升、弹性较大的公司:金地集团、龙湖集团;2)在一线城市有城市更新业务布局的房企:中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。
  风险提示:
  房地产调控升级;销售超预期下行;融资收紧。
【免责声明】本文仅代表第三方观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。
(责任编辑:王丹 )

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