地产基金系列报告之一：海内外地产基金模式总览

　　地产基金起源及属性：房地产私募投资基金指投资于房地产领域的私募股权基金，通过非公开方式募资，一般面向高净值或专业投资者，更加考验投资专业性及风险控制能力。地产私募基金起源于机会性收购不良资产，早于20世纪80年代美国经济危机致使不少优质资产被迫廉价出售，以Zell Merrill和Goldman Sachs等为代表的投资机构开始募集基金抄底市场；进入90年代，投资范围延伸至地产开发、债权投融资和国际房地产投资等诸多领域。分类方面，基金按风险/回报可分为核心型、核心增值型、增值型、机会型，按投资方式可分为债券、股权、夹层投资等。地产因其抗通胀、收益稳定等属性获主流投资者偏爱，在地产基金结构中，所有权又可被分解消化为更小单位，亦有助于资产投资类别的分散多元化。
　　海外主流另类投资机构及模式：另类投资主要指股票和债券等投资工具以外的非主流投资工具，其中地产为重要板块，国际另类投资机构即在国际市场上从事另类投资的典型机构，常用手段包括杠杆收购、持有经营、夹层融资、不良债权控制型收购、资产重新定位、非控制型股权／债权投资等。典型机构如黑石，奉行“购入、修整、出售”的投资原则，即购入后通过经营使其资产价格提升，然后出售获得盈利，地产投资主要分为聚焦有增值潜力物业的“机会型投资策略”、聚焦成熟且现金流稳定物业的“核心增益策略”、债权投资策略三类，其中黑石对希尔顿的收购、“分拆出售”EOP为经典投资案例。反观近年海外基金在国内投资脚印，不乏与中国本土开发商合作，更加偏好核心城市自持型商业物业股权投资。
　　国内地产基金分类及模式：国内地产基金兴起于2010年前后，按机构主导力量分为银行保险系、金融投行系、房地产公司系、私募管理人系，按照基金载体又可分为公司制、契约制、有限合伙制基金等。在增量市场私募基金可参与分享开发收益，在存量市场中也可通过REITs等形式盘活存量资产。但目前国内多数地产私募基金多以债权投资为主，仍缺乏与持有运营能力的真正结合，正文援引万通中心基金化运作与高和资本收购中华企业大厦或有启发。
　　投资建议：伴随本轮地产供给侧出清，多家龙头房企相继出险违约，由此带来行业对于不良资产处置、化债等问题关注。
　　2023年以来多家出险房企陆续完成债务重组，亦不乏多家金融机构、AMC等频频出手参与房地产领域不良资产盘整，中央及多地发文支持优质房地产企业兼并收购受困房企项目，证监会宣布正式启动不动产私募投资基金试点工作等，建议积极关注本轮地产调整带来的优质资产投资机遇等。
　　风险提示：1）楼市成交持续疲软风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）政策改善及落地执行不及预期风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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