深度*行业*房地产行业2023年9月70个大中城市房价数据点评:70城房价持续承压 但一线新房二手房价格环比均正增长

2023-10-20 11:45:09 和讯  中银证券夏亦丰/许佳璐
  国家统计局发布2023 年9 月份70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70 大中城市新房价格环比下降0.3%,同比下降0.6%;二手房价格环比下降0.5%,同比下降3.2%。
  核心观点
  9 月70 个大中城市新房与二手房房价持续面临下行压力。70 大中城市新房房价环比下降0.3%,同比下降0.6%,同环比降幅均与上月持平;二手房房价环比下跌0.5%,同比下降3.2%,同环比降幅均与上月持平。新房房价已经连续四个月持续下滑;二手房房价已经连续五个月持续下滑。70 个大中城市中,新房、二手房房价环比下跌的城市数量均处于历史高位。9 月新房房价环比上涨的城市有15 个,比上月减少2 个,下跌城市有54 个,比上月增加2 个;二手房环比上涨的城市有4 个,比上月增加1 个,下跌城市有65 个,比上月减少1 个。新房与二手房房价持续面临下行压力,主要是因为:1)虽然本月利好政策不断推出,但除了部分核心城市外,多数城市的成交端恢复尚不明显,整体新房房价仍然承压。2)“认房不认贷”政策落地带动部分重点城市二手房挂牌量增长,供给增加背景下,9 月二手房价格仍在调整中。
  一线城市在“认房不认贷”新政刺激下,市场活跃度提升,新房与二手房价格均较8 月环比增长。1)新房:北京与上海相对更有韧性。一线城市新房房价环比下降0.2%转为环比持平,同比增速为0.7%,同比增速较上月提升了0.1 个百分点。其中,北京环比增长0.4%(前值:-0.2%);上海环比上涨0.5%(前值:+0.1%);广州环比下降0.6%(前值:-0.3%);深圳环比下降0.5%(前值:-0.6%)。北京、上海房价较广州和深圳相对更有韧性,受高于城市均价项目入市带动,新房价格实现上涨。2)二手房:
  一线城市二手房房价同比下降1.4%,同比降幅较上月收窄了0.2 个百分点;环比增长0.2%,增速较上月提升了0.4 个百分点。其中,北京环比提升0.7%(前值:+0.4%);上海环比提升0.6%(前值:-0.3%);广州环比下降0.7%(前值:-0.6%);深圳环比持平(前值:-0.2%)。“认房不认贷”政策出台后,北京和上海二手房市场活跃度提升,北京海淀区二手房指导价也有所松动,因此二手房房价均出现回升态势;深圳二手房量价均保持平稳态势;而广州在“认房不认贷”、限购区域优化、首付比例下调等政策带动下,短期内挂牌量增长明显,因此房价依旧承压,二手房价连续五个月环比下跌。
  我们认为,一线城市政策仍有进一步调整的空间,房价短期有望保持企稳回升的态势。
  二线城市中超七成城市新房房价环比下跌,超九成城市二手房房价环比下跌。1)新房:二线城市新房房价环比下降0.3%,环比降幅较上月扩大0.1 个百分点,同比增长0.2%,同比增速较上月下降了0.1 个百分点。74%的城市新房房价环比下跌,沈阳、杭州、宁波、长沙、海口、成都、重庆、西安新房房价环比持平或略有上涨,其余城市环比均下跌。48%的城市新房房价同比下跌,同比涨幅相对较大的有:成都(+5.8%)、长沙(+3.6%)、宁波(+3.5%)、杭州(+3.0%),其中成都已经连续15 个月同比增幅超过5%。2)二手房:二线城市二手房房价环比下降0.5%,环比降幅较上月持平,同比下降3.2%,降幅较上月扩大了0.2 个百分点。超过九成的二线城市二手房房价同环比下跌。从环比来看,仅天津与石家庄环比增长0.1%,其余城市环比均下跌;从同比来看,长沙(同比+0.2%)、成都(同比+3.7%)二手房房价相对有韧性。
  三线城市房价下行压力最大,所有三线城市二手房房价本月环比均下跌。1)新房:
  三线城市新房房价环比下降0.3%,环比降幅较上月收窄0.1 个百分点,同比下降1.4%,同比降幅与上月持平。83%的三线城市新房房价环比下跌,80%的三线城市新房房价同比下跌。跌幅相对较大的城市有秦皇岛(同比-3.5%、环比-0.5%)、牡丹江(同比-4.8%、环比-1.0%)、温州(同比-3.4%、环比-0.5%)、宜昌(同比-3.4%、环比-0.6%)、惠州(同比-3.7%、环比-0.3%)。2)二手房:三线城市二手房房价环比下降0.5%,环比降幅较上月扩大了0.1 个百分点,同比下降3.5%,同比降幅与上月持平。所有三线城市二手房房价同环比增速均为负。
  现阶段各类型产品房价都面临一定的下行压力。70 大中城市中90 平以下、90-144 平、144平以上新房房价同比增速分别为-0.6%、-0.6%、-0.5%,环比增速分别为-0.3%、-0.3%、-0.3%,90 平以下刚需产品同比降幅略有扩大;二手房房价同比增速分别为-3.3%、-3.2%、-3.0%,环比增速分别为-0.5%、-0.5%、-0.4%,刚改(90-144 平)产品二手房房价同比降幅略有扩大,改善(144 平以上)产品二手房环比降幅较上月略有收窄。
  投资建议
  当前板块估值已经回到7 月政治局会议之前,一方面,虽然需求端利好政策虽不断推出,但由于没有持续强心剂的情况下居民信心仍然不足,行业基本面复苏仍然较弱,且市场预期不持续。另一方面,房企信用风险的负面情绪仍在蔓延。但是,我们也看到一些相对利好的供给端政策,比如多地取消土拍限价,提升市场热度,我们认为,后续可能会传导到取消限价,若同时增加核心地块的供应,也许能够在四季度带来一波拿地热潮,以此扭转居民对房价的看跌预期。
  我们认为,在当前时点,短期关注核心城市、尤其是一线城市政策进一步调整的可能性,若政策调整预期兑现或带来的板块beta 行情;中长期关注城中村改造推进带来的行业机会。重仓核心城市且财务稳健的房企或更加受益。
  现阶段我们建议关注两条主线:1)中央与地方政策宽松预期下,地产板块或迎来较大的beta 行情,其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的:招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团;底部回升、弹性较大的公司:金地集团、龙湖集团;2)在一线城市有城市更新业务布局的房企:中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。
  风险提示:房地产调控升级;销售超预期下行;融资收紧。
【免责声明】本文仅代表第三方观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。
(责任编辑:王丹 )

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