房地产行业事件点评报告：“新房改方案”点评：方正地产居者有其屋 商品房回归市场

　　事件：财联社10 月26 日电，8 月25 日国常会审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14 号文），近期已传达到各城市人民政府与各部委机构。“14 号文”明确了两大目标：
　　1） 用改革创新的方法，加大保障性住房建设和供给。让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗；2） 推动建立房地产业转型发展新模式，让商品房回归商品属性。满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。
　　保障房建设将和城改等工作结合，有效拉动开发投资，带动上下游发展。
　　增加保障房建设和供应，或从改善民生和扩大投资等方面对经济产生积极影响，将为房地产行业注入新活力，带动上下游行业平稳发展。文件提出“用改革创新的办法，在大城市规划建设保障性住房”，预计未来保障房开发模式有望继续创新，更多社会资本可能会参与到保障房开发运营中来，以有效扩大保障房的供应规模。同时，保障房建设也将和城中村改造等工作相结合，有效拉动房地产开发投资额。
　　保障房的加速供应将显著去化存量商品房库存，优化行业供需结构。“14号文”提出对商品住房库存大的城市，可按市场化、法治化原则，适当改建或收购存量商品房用作保障房，积极盘活利用闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。我们认为在房地产供需结构发生重大变化的当下，通过保障房的加速供应，去化存量商品房长期库存，将有望改善行业供需结构，优化短期需求不足等问题，稳定需求端购房预期，同时或将一定程度上缓解部分房企现金流压力。
　　房地产加速转型，未来房产种类或将分化，商品房回归商品属性。持续推动房地产转型的进程中，房产的功能或将分化，保障房作为基础，以确保大多数人能有房子居住，在此前提之下，大力发展位置与环境良好，品质与户型优质的商品房作为改善住宅，其产品的附加功能具有超越居住价值的属性。随着房改的逐步推进，房产种类的分流或将致使商品房价格管控得以放开，有助于稳定房地产市场的基本面，对稳地价、稳房价和稳预期带来积极作用。
　　参考“新加坡模式”，中国房地产新模式效果可期。新加坡政府通过严格的规定和监管，确保公共住房的品质和价格合理，从而实现“居者有其屋”。
　　对于改善需求的购房者，可以选择到商品房市场购买高品质住宅，价格由市场决定。新加坡的住房被分成了两个不同的市场，居住属性的组屋、以及改善需求的商品房。我们认为，中国房地产行业转型的新方向或与“新加坡模式”类似，参考新加坡健康的房地产市场与居民较高的幸福指数，中国房地产新模式落地后对房地产行业与民生的积极效果值得期待。
　　投资建议：“新房改方案”有助于稳定房地产基本面，推荐地产板块。“新房改方案”短期内将有效优化供需结构，长期有助于稳定房地产市场基本面，推荐地产板块。标的方面，建议关注天健集团、天地源、招商蛇口。
　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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