招商蛇口(001979)：投资聚焦核心城市 并购重组落地

　　核心城市货值 充足，保障全年目标完成。2023 年9 月单月公司实现销售金额202.4 亿元，同比-42.2%，实现销售面积77 万方，同比-19.2%。
　　2023 年1-9 月，公司累计实现销售金额2263.1 亿元，同比+12.3%，领先百强房企24.5pct，销售面积917.6 万方，同比+21.9%，累计销售均价24662 元/方，同比-7.9%。公司前9 月上海累计销售金额535.5 亿元，排名第一，占总销售金额23.7%。公司核心城市中核心区货量保持充足，有效保障全年3300 亿元销售目标完成。
　　投资聚焦核心城市，保持轮动有序进行。2023 年9 月公司在北京、杭州、武汉、合肥和长沙共获取7 宗土地，对应总地价194.5 亿元，同比+111.4%；总建面80.4 万方，同比+72.5%。单月拿地金额强度为96.1%，较上月提升67.2pct。23 年1-9 月公司累计拿地总金额691.1 亿元，同比-33.1%；累计新增总建面366.5 万方，同比-38.2%；累计权益地价554.3亿元，同比-16.6%；累计拿地金额权益比例80.2%，较2022 年提升20.5pct。1-9 月拿地金额强度为30.5%，较2022 年下降13.3pct。
　　土地获取城市结构来看，1-9 月一二线城市整体拿地占比提升至97.5%，较2022 全年提升8.7pct。其中一二线城市拿地金额占比分别为42.8%和54.7%，分别较2022 全年下降6.7pct，提升15.4pct。权益比例大幅提升，未来归母损益有望提升。公司持续锁定高能级城市，提高土地兑现度和去化率。
　　并购重组落地，融资成本持续优化。23 年1-9 月公司新增境内债融资241.9 亿元，同比+45%；整体加权融资成本2.61%，较2022 全年下降0.13%。10 月公司新增两笔中期票据，共计11 亿元。公司股权融资落地，发行股份收购资产及配套资金募集的完成，提高前海片区高毛利项目的权益比例，改善盈利能力。
　　龙头央企优势明显，核心区投资轮动。1）公司央企背景，融资渠道畅通，成本持续优化；2）核心区投资轮动，一二线城市占比提升，换牌效应将抬升公司资产质量。
　　投资建议：我们预测公司2023-2025 年EPS 分别为0.84 元/1.26 元/1.59元/股，对应PE 分别为13.7/9/7.2 倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：二手房挂牌量持续攀升，房价超预期下跌，核心区土地市场热度迅速攀升，公司滚存库存去化难度加大等。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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