地产及物管行业周报：央行持续推动融资宽松 万科获国资坚定支持

　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（23/11/04-23/11/10）34 个重点城市新房合计成交283 万平米，环比-29%；其中，一二线环比-31%、三四线环比-10%；11 月累计一手房月成交同比-13%，较10 月-7pct；其中，一二线同比-15%、三四线同比+4%，分别较10 月-9pct 和+15pct。上周13 个重点城市二手房成交115 万平米，环比-12%；11 月累计成交同比+2%，较10 月-11pct。库存方面，上周15 城推盘222 万平米，对应周成交/推盘比0.47 倍，最近3 个月（23 年8-10 月）分别为0.92 倍、0.77 倍和1.27 倍。截至上周末，15 城可售面积为9,767 万平米，环比+1.2%；3 个月移动平均去化月数为18.3 个月，环比+0.1 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给已经过度出清，行业中期库存处于低库存阶段。
　　主要政策新闻：宏观方面，央行提出持续提升房贷利率市场化程度，更好支持刚性和改善性住房需求；央行持续加力推动“第二支箭”支持民营房地产企业债券融资，促进金融与房地产良性循环；央行引导金融机构保持房地产信贷、债券等重点融资渠道稳定，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。因城施策方面，海南拥有省户籍的居民家庭，购买规定市县商品房，首二套最低首付比例调整为20%/30%（原25%/40%）。公积金政策方面，青岛可以纯商贷转成“商转组合”贷款；佛山首套/二套夫妻最高可贷100 万元/70 万元；济南可以申请使用公积金余额支付租金；江苏住房公积金贷款可用于购买法拍房。购房补贴方面，南通、宜宾、许昌、海宁等地提供补贴。土拍方面，郑州、长沙、杭州等地取消地价上限。此外，万科针对近期债券市场波动与金融机构交流经营情况，深圳国资委表示万科具备足够的安全性，如遇极端情况将帮助万科积极应对；万科公告，深铁集团没有任何减持万科股份想法，将择机购买万科公开债；同时承接万科在深圳的部分城市更新项目，交易金额预计超过100 亿元。
　　公司动态跟踪：23 年1-10 月销售额及同比：保利发展3,683 亿元（+1%）；招商蛇口2,473 亿元（+9%）；金地集团1,329 亿元（-28%）；新城控股662 亿元（-36%）；首开股份501 亿元（-32%）；中国海外宏洋集团376 亿元（+15%）；华润置地2,619 亿元（+14%）；中国海外发展2,641 亿元（+14%）；绿城中国1,483 亿元（-9%）；中国金茂1,220 亿元（-1%）；越秀地产1,210 亿元（+33%）；中原建业214 亿元（+20%）；世茂股份63 亿元（-19%）；宝龙地产253 亿元（-27%）；融创中国758 亿元（-50%）。23 年1-10 月权益销售金额及同比：碧桂园1,613 亿元（-48%）。股份回购方面，ESR 回购975 万股（占总股数0.22%）；贝壳-W 回购510 万股（占总股数0.14%）；绿城服务回购63 万股（占总股数0.02%）；金科服务回购35 万股（占总股数0.055%）。股权激励方面，建发国际集团已批准向合计不超过700 名激励对象授出最多5,000 万股限制性股份。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数上涨2.26%，沪深300 指数上涨0.07%，相对收益为2.2%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第6 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：皇庭国际、格力地产、大龙地产、迪马股份、金地集团，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为同达创业、陆家嘴、奥园美谷、*ST 云城、中润资源。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨0.67%，沪深300 指数上涨0.07%，相对收益为0.61%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企23/24PE 均值分别为5.9/5.3 倍；物管23/24PE 均值分别为13/10 倍。
　　投资分析意见：近期政治局会议对房地产定调发生重大变化，随后一二线城市放松政策加速落地，不过由于目前居民购买力和购买意愿双弱，近期的放松政策效果并不理想。在此背景下，我们认为后续城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，其中城中村改造是中短期政策发力关键点，而住房双轨制是中长期政策顶层设计，从而兼顾短期稳经济和长期健康发展。并预计核心城市销售将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开。
　　我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、新城控股、万科A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：北京：城建发展；上海：中华企业；广州：越秀地产；深圳：天健集团。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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