中金：10月二手房成交量整体仍较为景气

智通财经APP获悉，中金发布研究报告称，10月二手房成交量整体仍较为景气，但议价空间、挂牌价等指标均表明市场存在“以价换量”特征，价格预期仍偏疲弱;往前看，尽管供应量逐步回归平稳，但需求支持政策的进一步发力仍是预期改善的关键，包括限制性政策的调整和城中村改造的推进。推荐基本面均好且兼具估值优势的龙头标的;待景气度回升更为稳固，可进一步扩容至优质非国企。

▍中金主要观点如下：

10月存量房市场呈现“以价换量”特征，需求支持政策的加强或仍是价格预期企稳的关键。

数量方面，10月二手住宅成交量指数环比持平微跌2%，同比增幅边际走阔至+32%(9月+27%);考虑到10月存在较长节假日，成交量表现整体较为景气，年初至今成交量累计增幅为+44%。价格方面，10月中金同质性二手住宅成交价格指数环比仍跌1.3%，跌幅较9月(-1.4%)基本持平;

具体而言，从成交议价空间边际明显走阔的趋势(10月5.22% vs 9月4.88%)来看，9月挂牌量大幅增加所带来的买卖双方议价均势变化较为明显，卖家正在通过接受更大幅度的价格折让来促进成交，即“以价换量”;往前看，如希望推动成交价跌势边际趋缓，还需要更进一步的需求支持政策出台，10月相关政策的频率与力度边际有所下行。

10月二手房挂牌量环比增幅有所趋缓，但挂牌价边际加速下行。

从挂牌量上看，9月曾监测到挂牌量有明显增长的城市，如北京、上海、深圳、长沙、青岛，10月挂牌量涨幅已有所趋缓(10月+3.9% vs 9月+12.7%)，二手房市场供应量正逐步回归平稳。

从挂牌价上看，10月中金同质性二手住宅挂牌价格指数环比跌幅走阔至-1.4%(9月-0.7%)，存量挂牌房源调价幅度也边际走阔37BP至-3.92%，价格预期压力已逐渐从成交端的价格折让向更前端的挂牌价传导。

在供应量逐步回归平稳的背景下，当前市场的关键变量仍在于需求，建议持续关注相关政策动态。

10月租赁市场仍延续淡季特征，租售比边际走平。

10月中金同质性挂牌租金指数环比下降0.7%，与9月(-0.6%)跌幅基本持平，继续呈现淡季特征，同比仍下跌0.8%;但由于挂牌价整体也处于跌势，租售比维持在2.01%。10月待租周期边际继续小幅上行至2.16个月。

10月二手房成交量整体仍较为景气，但议价空间、挂牌价等指标均表明市场存在“以价换量”特征，价格预期仍偏疲弱;往前看，尽管供应量逐步回归平稳，但需求支持政策的进一步发力仍是预期改善的关键，包括限制性政策的调整和城中村改造的推进。推荐基本面均好且兼具估值优势的龙头标的;待景气度回升更为稳固，可进一步扩容至优质非国企。

风险

政策落地和基本面修复不及预期;房企信用加速恶化。