光大地产A+H物业板块月度跟踪(2023年11月)：十一月物管板块指数-0.9% 社区服务设施建设持续推进

　　市场行情：11 月物管板块指数-0.9%，1-11 月累计涨跌幅-32.6%指数：2023 年11 月，光大地产AH 物管板块指数单月涨跌幅为-0.9%，跑赢沪深300 指数1.2pct.，跑输恒生指数0.5pct.，跑输恒生港股通指数1.9pct.。
　　2023 年1-11 月，光大地产AH 物管板块指数累计涨跌幅为-32.6%，跑输沪深300 指数22.9pct.，跑输恒生指数18.7pct.，跑输恒生港股通指数20.1pct.。
　　个股：2023 年11 月，样本股平均涨跌幅为0.9%；涨幅前列为：建发物业（+19.2%）、金科服务（+16.5%）、万物云（+10.8%）；1-11 月，平均涨跌幅为-40.4%；跌幅前列为：旭辉永升服务（-69.1%）、远洋服务（-63.5%）、碧桂园服务（-60.2%）、雅生活服务（-59.6%）、新城悦服务（-57.7%）。
　　11 月港股通持股比例变化：融创服务（+1.16pct）、世茂服务（+0.81pct）、碧桂园服务（+0.69pct）、中海物业（+0.19pct）；1-11 月港股通持股比例变化：碧桂园服务（+11.24pct）、雅生活服务（+8.44pct）、绿城服务（+4.24pct）。
　　估值：2023 年11 月30 日，样本股2024 年的WIND 一致预测PE 估值范围从3 到17，均值约为9。截至2023 年11 月30 日，多家重点公司估值处于中位值下方，重点公司PE-ttm（当前/中位值）：中海物业（14/30）、新城悦服务（6/27）、万物云（16/21）、融创服务（10/34）、招商积余（20/31）等。
　　行业动态跟踪：住建部发布老旧小区改造进展情况；《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》发布；广州城中村改造条例征求意见稿发布中央：住建部网站发布全国城镇老旧小区改造进展情况，2023 年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.3 万个、涉及居民865 万户。根据各地统计上报数据，1—9 月份，全国新开工改造城镇老旧小区5.13 万个、惠及居民851 万户，按小区数计开工率97%。为推进城市社区嵌入式服务设施建设，住建部表示，①全面开展城市体检，摸清社区设施底数短板；②实施城市更新行动，因地制宜建设社区设施；③加强和改进住宅物业管理，助力提升社区服务水平。地方：
　　广州城中村改造条例向公众征求意见，条例提出满足“双三分之二”方可动工。
　　企业动态：金科服务、绿城服务、旭辉永升服务持续回购股份，提振市场信心；建发物业开展股权激励，多家上市公司签订关联交易协议11 月，金科服务、绿城服务、旭辉永升服务连续多个交易日在港交所进行回购，建发物业发布股权激励计划，越秀服务积极展开战略合作。保利物业、建发物业、金茂服务与关联方签订关联交易协议。
　　投资建议：物管政策面友好，基本面稳健，美联储加息末期，房地产信用风险缓释，当前是配置物管行业的较好时间点，建议关注三条主线：
　　1)“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服务。2)“均衡发展”：长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，整体运营能力及盈利能力较强，现金流充沛，兼具成长性的物管公司，推荐绿城服务、万物云，建议关注新大正。3)“稳健国企”：看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、招商积余，建议关注中海物业、华润万象生活、金茂服务、越秀服务、建发物业。
　　风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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