房地产行业事件点评报告：上海四批次土拍有何亮点？

　　事件：2023 年12 月5 日，上海四批次土拍首轮完成出让，8 宗地块总出让面积28.75 万㎡，总建筑面积74.51 万㎡，总交易金额148.12 亿元。本轮竞拍平均溢价率为4.5%，平均楼面价为44417 元/㎡土拍限价虽未放开，但价格上限抬升明显。上海四批次土拍规则沿用“竞地价+竞品质+摇号”方式线下出让，暂未取消地价上限。但本次土拍中多宗地块的房地联动价显著上涨，其中普陀区桃浦科技智慧城地块联动价85500 元/㎡，较今年8 月出让的宝华&东苑桃浦项目的联动价持平，但装标由4000元/㎡提升至5000 元/㎡；奉贤新城21 单元E11A-05 地块联动价40700 元/㎡，而位于该地块北侧的奉发云镜pro 项目去年联动价为38800 元/㎡，涨幅接近2000 元/㎡。另值得提及的是，杨浦区出让的两宗地块均涉及低密住宅规划，低密住宅联动价分别为148000 元/㎡与180000 元/㎡，价格居高位。联动价的上涨有利于激发房企投资积极性，信号意义值得重视。
　　“7090 政策”松动，北新泾地块中小套型占比调整至30%。2006 年6 月，住建部等九部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中规定：90 ㎡以下住房面积所占比例，必须达到开发建设总面积的70%以上。但本次普陀区北新泾地块纯宅地出让条件要求里明确：只需做30%的百平米以下中小套型，“7090 政策”有所松动。我们认为中小套型比例限制的放松，于需求端能够满足改善型需求的释放，于供给端能够给予房企销售及利润预期，从而在供需两侧助力房地产行业健康发展。
　　拿地主体分化，国央企仍唱主角。上海四批次土拍成功拿地仍以越秀、保利、上海金桥等国央企（含城投）为绝对主力，拿地金额占比约98.5%。民营房企方面，只有上海本土房企华丽家族联合保利获取杨浦区平凉地块，民企投资意愿仍待提振，拿地主体分化明显。我们认为，国央企凭借自身资金、布局和运营等方面的优势，在房地产行业结构性调整的环境之下，依然维持较强的投资拿地力度，伴随政策端的加速传导与持续发力，行业平稳恢复的同时，有望进一步提高市占率。
　　土拍区域分化，市区热度较高，郊区表现平淡。本次土拍地块冷热分化加剧，首轮8 宗成功出让涉宅地中，3 宗触顶摇号，1 宗溢价，4 宗底价成交。
　　分区域看，普陀区两宗出让地块竞价均触顶进入摇号环节，其中普陀区北新泾地块热度最高，竞买人报名数量达11 家，远超其他地块。杨浦区两宗出让地块中，大桥街道94 街坊地块溢价率达9.72%，虹口区出让地块溢价率达6.42%，整体看来市区土拍热度较高；奉贤区和临港新区出让的3 宗地块则均以底价成交，郊区土拍热度较为平淡。
　　越秀、保利、上海金桥、金隅等企业有所收获。主流房企拿地情况方面，越秀获取普陀区北新泾产业园区W061001 单元pt0259a 街坊pt0259a-09 地块，成交总价47.9 亿元，溢价率10.0%，成交楼面价66210 元/㎡，房地联动价102000 元/㎡；保利联合华丽家族获取杨浦区平凉社区01D4-04 地块（平凉街道71 街坊东），成交总价4.2 亿元，溢价率0%，成交楼面价70002元/㎡，公寓与风貌住宅的房地联动价分别为117000 元/㎡以及148000 元/㎡；上海金桥获取自贸区临港新片区综合产业片区ZH-04 单元K16-01、K17-01、K21-04、K22-04 地块及桥江路、富高路地下空间，成交总价24.3 亿元，溢价率0%，成交楼面价5579 元/㎡，房地联动价36000 元/㎡；金隅获取普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401 单元）061-02、065-01 地块，成交总价22.8亿元，溢价率10.0%，成交楼面价49469 元/㎡，房地联动价85500 元/㎡。
　　投资建议：地块价格抬升明显，中小套型比例限制有所松动，有望于供需两侧助力房地产行业健康发展。上海第四批次土拍部分地块联动价抬升明显，有利于激发房企投资积极性，信号意义值得重视。且中小套型比例限制有所放松，有望于供需两侧助力房地产行业健康发展，我们看好2024 年成为房地产行业的企稳之年，推荐地产板块。标的方面，核心关注：天健集团、我爱我家、天地源、招商蛇口。此外建议关注：①一线城市标的（京投发展、城建发展），②存量房赛道（贝壳-W）、③格局优化（建发国际集团、华发股份、越秀地产、滨江集团）、④优质龙头（万科A、绿城中国、华润置地、保利发展）、⑤优质民企（新城控股、龙湖集团、金地集团）。
　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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