银河证券地产24年度策略:增量的下半程 存量的新征程

2023-12-08 15:41:42 智通财经 

智通财经APP获悉,银河证券发布研究报告称,展望2024年,房开业务端房贷利率有望处于下行通道,购房首付比例维持低位,核心区域强者恒强。头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势,市占率有望进一步抬升,供给端政策持续放松或对部分房企产生较大边际影响。看好:万科A(000002.SZ)、招商蛇口(001979)(001979.SZ)等。

▍银河证券主要观点如下:

回顾2023:销售去化承压。

销售整体改善低于预期,核心城市销售面积占比提高,期现结构背离,二手成交有所改善;库存仍处高位,去化周期有待下降;开工疲软,竣工增长,投资结构有变;拿地向核心集中,土地市场表现较弱。

展望2024:政策有望持续宽松,销售面积同比微降。

目前市场具有销售下滑、库存上行、开工下滑、竣工领先的特点。考虑到居民杠杆水平、城镇化率等因素,销售总体规模的支撑需要1)以时间换空间——房贷利率处于下行通道,降低购房成本消化库存;2)以空间换空间——核心区域强者恒强吸引住房需求;政策上持续放松需求侧、供给侧给予房企相应的支持。

有别于市场的悲观预期,预测2024年销售面积同比微降0.18%,中性预期下投资同比下滑3.97%,新开工和施工面积同比下降4.24%、8.92%;2030年前我国住房总需求有望维持在10亿方左右。

增量地产:周期下行阶段房企降杠杆缩表,拿地审慎。

目前楼市处于信用宽松阶段即需求侧降首付比例房贷利率下行、供给侧降融资门槛、降融资利率的阶段,居民消费尚未拐头、行业投资意愿出现分化。

未来,1)房企头部效应凸显;2)按照拿地推盘节奏推算,行业整体结算毛利率依然处于筑底阶段,房企间盈利能力或将分化;3)强运营将成为房企发展的关键。商品房开发之外的保障房、代建有望助力房地产发展向新模式转型。

存量地产:

1)商业地产:消费复苏尚待中低端向高端传导,核心城市消费有望表现韧性,必选消费或将表现稳定,布局核心城市的线下体验式业态零售物业有望率先复苏。2)在宏观经济复苏的前提下,REITs整体有望实现良好的经营表现。3)随着房地产开发业务集中度提升,伴随着竣工高峰,物管公司在管规模集中度有望相对应的提升。

风险提示

宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、人口不及预期的风险、政策实施不及预期的风险、房屋销售不及预期的风险等。

(责任编辑:刘畅 )
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