地产及物管行业周报：政治局会议要求稳中求进 银行密集约见房企座谈

本期投资提示：
房地产行业数据：上周（23/12/2-23/12/8）34 个重点城市新房合计成交293 万平米，环比-31%；其中，一二线环比-28%、三四线环比-54%；12 月累计一手房月成交同比-23%，较11 月-17pct；其中，一二线同比-20%、三四线同比-47%，分别较11 月-15pct 和-37pct。上周13 个重点城市二手房成交114 万平米，环比+0.2%；12 月截至上周累计成交同比-2%，较11 月-15pct。库存方面，上周15 城推盘121 万平米，对应周成交/推盘比0.90 倍，最近3 个月（23 年9-11 月）分别为0.77 倍、1.27 倍和0.65倍。截至上周末，15 城可售面积为9,946 万平米，环比+0.1%；3 个月移动平均去化月数为18.0 个月，环比-0.3 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
主要政策新闻：宏观方面，政治局会议指出，明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，强化宏观政策逆周期和跨周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策；央行行长潘功胜指出，为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，加快构建房地产发展新模式。经济日报文章指出，应该对房地产市场平稳健康发展有信心，需求决定市场仍有较大增长空间。长期看，房地产市场调整有益于中国经济增长和可持续发展，但短期内应注重防风险；中国银行、邮储银行、光大银行、中信银行分别与多家房企开展交流；住建部发布全面开展城市体检工作指导意见，提出要完善体检指标体系。因城施策方面，海南现房销售项目住房公积金个人住房贷款免存保证金；温州探索“房票”用于购房首付；江苏泰州姜堰区鼓励“换新购”、实施房票安置。公积金政策方面，内蒙古、黔东南、信阳、温州、郑州等地有所放松。购房补贴方面，苏州、德安、余姚、安宁、桐庐等地提供补贴。
公司动态跟踪：11 月销售额：越秀地产118.75 亿元(+0.4%)，万科A307.0 亿元(+1%），招商蛇口 236.1 亿元(+0.7%)， 保利发展312.4 亿元(-15.6%)，中国海外发展229.45 亿元(-4.8%)， 中海宏洋26.6 亿元(-18.4%)，绿城中国 204 亿(-10.1%)，首开股份56.8 亿元(+48.7%)，新城控股 50.0 亿元(-23.4%)，金地集团102.0 亿元(-43.4%)；中国海外集团增持1,000 万股中国海外发展股份,合共持有股份占公司已发行股本总额约56.10%；华润置地旗下公司以总代价约10.07 亿元收购华润置地(昆山)49%的股权；金科服务连续5 日回购88 万股(占总股数的 0.1376%)；绿城服务连续5 日回购156 万股(占总股数的 0.0483%)；贝壳-W连续2 日回购236.1 万股(占总股数的 0.0661%)。
一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌3.7%，沪深300 指数下跌2.4%，相对收益为-1.3%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第28 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：*ST 同达、市北高新、光大嘉宝、西藏城投、空港股份，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为*ST 泛海、ST世茂、张江高科、皇庭国际、新黄浦。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌5.02%，沪深300 指数下跌2.4%，相对收益为-2.63%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企23/24PE 均值分别为5.4/4.9 倍；物管23/24PE 均值分别为12/10 倍。
投资分析意见：近期政治局会议对房地产定调发生重大变化，随后一二线城市放松政策加速落地，不过由于目前居民购买力和购买意愿双弱，近期的放松政策效果并不理想。在此背景下，我们认为后续城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，其中城中村改造是中短期政策发力关键点，而住房双轨制是中长期政策顶层设计，从而兼顾短期稳经济和长期健康发展。并预计核心城市销售将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开。
我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、新城控股、万科A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：北京：城建发展；上海：中华企业；广州：越秀地产；深圳：天健集团。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。
风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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