房地产行业2024年度投资策略：行业均衡与主体平衡

　　本篇报告分别从行业判断及主体走向进行分析。行业判断方面，在供需两端政策持续落地下，预计中周期均衡或在24 年出现；主体走向方面，关注融资端政策进一步改善及落地对“期限错配”型房企的支持作用。
行业判断：在供需两端政策持续落地下，预计中周期均衡或在24 年出现。销售方面，在需求端政策进一步放松、“卖一买一”的改善性需求滞后释放以及城中村改造带来新增需求等条件下，销售面积同比有望收窄至-5.4%，销售额同比收窄至-2.0%；库存方面，基于总量一定比例的“滞重库存”（低效及无效库存），在供需两端政策持续落地下，预计中周期均衡或在24 年下半年出现，届时房价有望企稳，从而进一步改变需求端的购买意愿以及房企端的投资意愿；投资及新开工方面，重视三大工程对房地产及产业链投资的拉动作用，估算35 城城中村改造房地产投资额约为11.2 万亿元，拉动房地产产业链总投资额约为16.2 万亿元；估算35 城保障性住房缺口对应总投资额约50 万亿元，对应可拉动产业链投资或超70 万亿元，综上预计24 年新开工同比增速为-8.3%，房地产投资同比增速为-9.2%；竣工方面，基于竣工滞后于新开工约三年回落、部分新开工项目施工周期拉长及“保交楼”有序推进等假设，预计竣工同比增速-14.9%；
主体走向：关注融资端政策进一步改善及落地对“期限错配”型房企的支持作用。二十余家主要未出险房企近期销售额与测算现金流平衡线比值中位数为118%；另外，若融资端进一步改善，“期限错配”型房企或可逐步重构投融资循环，进而传导至产业链改善；
投资建议：
　　股票方面：（1）关注融资端政策和需求端共同发力，关注落地节奏，关注三大工程对经济和地产投资的带动作用；（2）在政策进一步改善下，24 年年末“有效库存”去化周期或不到3 年，或助力24 年下半年开工和房价企稳，从而进一步改变购买能力和意愿；
　　a.房地产角度：维持“弱β交易强α”的策略。仍建议关注具有“持续内生性现金流创造能力”的真正高质量周转公司【华润置地】【保利发展】【中国海外发展】【龙湖集团】【万科A】等，以及从区域开始扩大发力的弹性标的【滨江集团】【越秀地产】等；b.产业链角度：若明年竣工回落预期提前落地，或可加大关注。“房企恶性竞争下的竣工周期”驱动将转为“竞争格局改善”驱动，逻辑或生变；c.生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型机会，如物管关注【保利物业】等，商管关注【华润万象生活】等；交易关注【贝壳】等；关注REITs 标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进；
　　债券方面：（1）若融资端政策进一步改善和落地，部分房企短端债券价格或有望持续修复，长端债券价格修复或可关注需求端的进一步修复；（2）“展期组”房企未来的永续经营能力或取决于资产质量以及债务结构；（3）规模国央企或仍是稀缺资产；
风险提示：销售表现不及预期，资金面改善不及预期，有效库存去化不及预期，房地产投资增速不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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