房地产行业简评报告：累计同比跌幅扩大 房企分化加剧

　　累计同比跌幅扩大，预计12 月销售依旧承压。根据克而瑞数据，2023 年1-11 月百强房企全口径销售金额55288 亿元，累计同比-15.5%；单月来看，百强房企11 月单月销售额为4285 亿元，同比-30%，环比-3.4%。年末房企选择加强推盘和促销力度来冲业绩，考虑到去年12 月高基数效应，预计12 月房企销售依旧承压。全年房地产市场呈现前高、中低、后稳的走势。
　　市场集中度方面，我们选取2023 年1-9 月百强权益口径销售额及国家统计局公布的全国商品房销售额， TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100 的市场占有率分别为16.2%、22.6%、26%、30.8%和36.7%，较2022 全年分别变动0.3%、-0.2%、-0.5%、-0.9%和-1.6%。
　　头部集中度提升明显。
　　高信用房企优势领先，中信用房企销售依旧承压。2023 年1-11 月高信用、十强和百强房企销售全口径金额累计同比分别为+3.6%、-10%、-15.5%。2023 年1-11 月中信用、低信用房企销售全口径金额累计同比分别为-22.1%、-42.2%。市场集中度方面，我们选取2023年1-10 月百强权益口径销售额及国家统计局公布的全国商品房销售额，高信用、中信用和低信用房企的市场占有率分别为22.5%、4.2%和3.2%，较2022 年底分别变动+2.5%、-0.4%和-1.3%。
　　高信用房企增速持续保持领先十强房企，表明目前销售市场中信用优势大于规模优势。高去化项目快速回流现金，支撑新增优质土储的获取，形成良性循环，持续巩固高信用房企竞争优势。中信用房企增速持续弱于百强房企。中信用房企22 年以来获取增量土储较少，未来可售货值总量以及新开盘优质项目占比进一步下降。可售货值质量下滑导致整体去化率难以回升。我们预计中低信用房企后续销售依旧承压。
　　投资建议：历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB 逐步回升至2018 年行业高周转模式前的水平。
　　持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。
　　风险提示：宏观经济复苏不及预期，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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