核 心 观 点
2023年行业复苏呈现先抑后扬,销售冲高后回落,投资仍旧低迷,政策仍在持续宽松,政策催化下板块仍具备配置价值。
基本面:供需双弱,筑底延续。销售筑底格局延续,1-10月份商品房销售额同比-4.9%,短期来看销售修复仍有阻力:1)居民购买力尚未修复;2)居民倾向储蓄,购房意愿下降;3)房价下跌加重观望情绪;4)二手房分流需求。中长期需求见顶,但仍有一定支撑,预计2023-2030年期间年均住房需求约8.5亿平。供给约束销售修复,表现为1)新增供给:土地成交及新开工面积同步下滑;2)存量供给:已开工未售面积下滑;3)产能:短期过度出清。同时二手房挂牌激增,供销比上升。需求端政策已应出尽出,供给端仍在发力,“三个不低于”支持房企合理融资需求。预计2024年销售面积、销售金额、新开工、竣工、投资额分别同比-8.3%/-9.9%/-15.1%/-5.1%/-10.0%。
城中村:改造提速,助力需求修复。政策加大力度支持超特大城市城中村改造,参考棚改经验,棚改高峰期年投资近2万亿,开工超600万套,带动房地产销售及宏观经济修复,滞后时间约为三个季度。预计本轮城中村改造资金来源主要包括政策性金融工具(PSL)、专项债、公共预算支出及商业贷款等社会资本。城中村改造因地制宜,各城市规划存在差异,具体实施细则仍存在不确定性。
经测算城中村改造年均拉动投资额约6800亿元,约占房地产投资额的6%-7%,年均拉动销售面积约2000万平,约占商品房销售面积的2%。
保障房:探索住房双轨,完善保障体系。保障房战略定位提升,参考经济适用房经验,高峰期投资额占比超10%,年销售面积超4000万平。根据《关于规划建设保障性住房的指导意见》,未来5年将有600万套保障房入市,年均120万套,粗略估算保障房年拉动投资额约1200亿元。
行业复苏动能较弱,宽松政策有望持续释放,看好经营稳健的优质房企。个股推荐:1)房企:华发股份、城建发展、保利发展、招商蛇口、滨江集团;2)物企:华润万象生活、中海物业。
风险提示:销售恢复不及预期、政策宽松不及预期、行业流动性风险等。
【免责声明】本文仅代表第三方观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。
(责任编辑:王丹 )
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