REITs再添新军 为什么仓储物流REIT会受市场追捧？

12月8日，中航易商仓储物流基础设施REIT上市申请获上海证券交易所受理。从公告信息了解到，这支基金的资产方是亚太区最大不动产管理公司ESR集团（易商集团），基金管理人是中航基金管理有限公司，主要涉及的底层资产为江苏富莱德一、二、三期物流园。

目前中国市场上一共有29支上市的REITs基金，底层资产涵盖物流园、产业园区、租住住宅、电力设备基础设施等方面。占比最高的是产业园区项目和高速公路项目，占比分别达到了31%、28%，而仓储物流REITs基金占比为10%。

此前，国务院办公厅印发了《“十四五”现代物流发展规划》，这是我国现代物流领域第一份国家级五年规划。明确“市场主导、政府引导，系统观念、统筹推进，创新驱动、联动融合，绿色低碳、安全韧性”原则，并从加快物流枢纽资源整合建设、构建国际国内物流大通道、完善现代物流服务体系、延伸物流服务价值链条、强化现代物流对社会民生的服务保障、提升现代物流安全应急能力等方面做出工作安排。也在一定程度上，对仓储物流行业的发展做好了政策铺垫。

仓储物流REIT稳定高回报 市场情绪向好

纵观目前上市的3支仓储物流基金，中金普洛斯仓储物流REITs是中国首批基础设施公募REITs之一，也是上交所首支“仓储物流类”基础设施REIT。该基金的基础设施资产由位于京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群核心物流枢纽地区的物流地产组成，主要收入来源于物流地产租金收入。值得一提的是，截至2023年9月，中金普洛斯REIT共计完成了五次分红，累计分红金额高达5.80亿元。

刚刚受理的中航易商仓储物流基础设施REIT稳定回报率也达到了4%，值得一提的是，项目截止2023年6月30日的资产负债率低于60%，营业收入在近三年的时间内也保持稳定增长。优质项目的不断加入，也再次增强了市场对仓储物流REITs的信心。同时，原始权益人ESR集团（易商）在中国管理超过190项资产，总资产管理规模为308亿美元，也会成为中航易商仓储物流基础设施REIT强大后盾。

仓储物流与高速公路同样作为未来建设交通强国的重要组成部分，高速公路类的REITs在业绩表现和投资者收益稳定性上会有一定的差异。尤其是在行业周期性以及宏观政策方面，高速公路类的项目将会受到更大的影响。相比之下，拥有更加稳健经营的状况、更加优秀的财务指标的仓储物流REITs更加受到市场的追捧。

物流行业高标仓大势所趋 一线城市周边长期供不应求

今年以来，消费复苏是市场的主旋律，消费市场回暖。从政府公布的数据可以看到，2023年三季度中国居民消费占收入比例约为69.8%，明显高于二季度的68.2%，与疫情前相比也有明显提升。作为消费的重要一环，消费市场的积极势头，直接促进了仓储物流行业的需求。

仓储物流行业市场规模万亿级体量巨大，但我国当前仓储物流行业整体仍处在发展期，人均存量依然明显低于发达国家。有统计数据显示，中国约有8000万平方米的甲级物流设施，人均拥有0.06平方米；而日本人均拥有甲级物流设施0.2平方米，美国人均有0.8平方米，澳大利亚则达到1.3平方米。据中信证券(600030)研究报告显示，我国的现代化高标仓供应规模有限，预计新增供给难以在短期大幅提速，中长期供给仍然无法全面匹配需求总量。

未来居民消费能力的提高，城镇化的发展，以及电商行业、零售行业、第三方物流、制造业等相关行业的持续发展，将驱动仓储物流行业整体需求的不断增长。

平安证券研报显示，当前我国物流地产存在结构性问题，高标仓库紧缺与简易仓库高空置率长期共存，区域间供给需求分化，核心城市（一线城市）及其周边城市高标库市场长期供不应求，伴随政策支持及“零售+第三方物流+高端制造”多重驱动，物流行业长期发展仍大有可为。

刚刚获受理的中航易商仓储物流基础设施REIT的底层资产江苏富莱德物流园位于昆山花桥，建筑面积共427,006.67平方米，一、二期物业形态为单、双层高标准仓库，三期为四层高标准坡道式仓库。昆山地处上海“卫星城”范围内，距离上海市区仅45分钟车程，地理位置上辐射整个华东地区，尤其为大上海城区配套提供服务的物流聚集及核心要地，区位优势得天独厚。

仓储物流REITs“定心丸”如何养成？

2022年中国社会物流总额347.6万亿元，按可比价格计算，同比增长3.4%，物流需求规模再上新台阶，实现稳定增长。中国物流与采购联合会预测2023年社会物流总额有望实现5.5-6.5%的增长。社会物流总额的稳步增长将为仓储物流市场的发展提供动力。从整体行业来看，我国物流需求基础雄厚，超大规模依然优势明显，这为仓储物流REITs基金稳定回报奠定了扎实的基础。

与传统的住宅式房地产项目不同的是，仓储物流REITs底层资产主要是指物流仓储地产，为物流企业提供仓储、配送、加工等服务的地产。其主要收益是在开发后的物业管理过程中，获取稳定租金收入。同时，通过引进先进的管理模式，为进驻企业提供包括设计研发、物流运输、生产制造、人才培训、信息技术等全方位的增值服务。

从客户群体上来看，仓储物流REITs底层资产通常租赁给物流公司、仓储服务提供商等企业，这些企业为长期合作伙伴，租约期较长，因此仓储物流REITs可以获得稳定的现金流。相比之下，住宅型房地产的租赁周期相对较短，租户更容易变动，因此现金流较为不稳定。从租户的数量来说，也会有本质的区别。

以中航易商仓储物流基础设施REIT为例，富莱德一期租户为8户、富莱德二期租户为3户、富莱德三期租户为6户。据了解，富莱德物流园客户均为知名的物流、电商、消费行业客户，物流园单一客户占比不超过25%，多元化的国内外客户有效分散了风险。而住宅类项目通常会有成百上千的租户，数量众多的住户也给住宅类项目带来了更多的不确定性。需要注意的是，仓储物流类项目的租户会投入大量的成本在仓库货架、运输用硬件设备上，这也会增加租户搬离的成本，进一步加强了仓储物流园客户的稳定性。

同时，在运营和管理模式上，仓储物流REITs专注于物流和仓储设施的投资和管理，具备专业的团队和经验，能够更好地理解和满足租户的需求。相比之下，住宅型房地产项目需要考虑更广泛的市场需求和租户群体，管理难度相对较大。

此外，随着电子商务的快速发展，物流和仓储需求也随之增加。仓储物流REITs作为物流设施的经营者，能够从电商行业的增长中受益。随着经济复苏、消费习惯的变迁，叠加电商市场的快速发展，后续仓储物流行业的经营收益有望持续上升，而这也将为仓储物流REITs打下了良好的行业基础。

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