房地产行业月报：基本面仍待改善 静待政策效果显现

　　地产基本面仍待改善，静待政策效果显现
　　11 月房地产基本面继续承压：投资仍待改善，新开工在基数效应下同比由降转升，竣工升幅收窄；销售量价延续调整，销售面积/金额累计同比降幅有所扩大；房企融资情况边际修复，但现金流仍存在一定压力。但行业积极信号有所增加，贝壳经纪人信心指数回升，需求端政策再度加码，我们期待更多城市更好落实优化地产政策，并与其他一揽子经济政策形成合力，共同推动经济恢复向好，稳定居民房价预期和购房需求。我们继续推荐在核心城市拥有较多布局和资源优势的公司。
　　投资仍待改善，基数效应下新开工同比由降转升11 月房地产开发投资同比下滑10.6%，降幅较10 月收窄0.7 个百分点。土地市场供应与成交建面同比降幅均有所收窄；开工端在低基数下同比由降转升，竣工端升幅下降：1、11 月300 城住宅类土地供给同比下降14%（10月-32%），成交建面同比下降18%（10 月-25%），溢价率与流拍率均有所上升，土地市场呈现分化状态，房企拿地优中选优；2、11 月新开工面积同比上升4.9%，较10 月扩大26.0pct，主要系去年基数较低；1-11 月施工面积同比下滑7.2%，降幅较1-10 月收窄0.1pct。3、竣工面积同比保持双位数增长，11 月竣工面积同比上升12.2%，较10 月收窄1.1pct。
　　销售量价延续调整，但政策再发力，静待效果显现11 月以来房地产销售量价延续调整。2023 年11 月全国商品房销售面积同比下滑10.3%，较10 月收窄0.7pct；销售金额同比下滑8.6%，较10 月扩大0.6pct，1-11 月累计同比降幅持续扩大。同时房价继续调整，70 城新房价格指数同比下降0.7%，降幅较10 月扩大0.1pct，环比下降0.4%，降幅较10 月持平；70 城二手房价格指数同比下降3.7%，降幅较10 月扩大0.3pct，环比下降0.8%，降幅较10 月扩大0.2pct。但市场积极信号有所增加。一方面，贝壳KMI 指数显示市场前端经纪人信心有所回升。另外，京沪跟进支持合理住房需求，一线城市需求端政策再度宽松，有望向市场注入信心。
　　房企融资边际修复，但现金流仍存在一定压力
　　2023 年11 月全国房地产开发企业到位资金同比下滑8.7%，较10 月收窄8.1pct。具体来看：1、11 月定金及预收款、个人按揭贷款同比下滑16.6%、13.9%，降幅较10 月收窄2.0、1.0pct；2、国内贷款同比上升7.3%；自筹资金下降8.3%，较10 月收窄9.4pct。3、国内贷款与开发投资完成额增速差继续收窄。房企融资边际修复，但现金流仍存在一定压力，1-11 月，房地产开发企业到位资金累计同比下降13.4%。中央金融工作会议指出，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，中央经济工作会议再次强调与部署，我们期待后续融资支持持续落地，进一步缓解房企现金流压力。
　　投资建议
　　重点推荐：1）A 股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、招商积余、万物云、滨江服务。
　　风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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