房地产行业深度报告：始于地产 迈向科技-科技园区系列深度报告

科技园区指数与地产指数相关性减弱，板块普遍调整之下跑出超额收益。
分析万得房地产行业指数与万得科技园区概念指数，2010 年1 月-2021 年7 月二者相关系数为0.8，在2021 年7 月后地产板块信用风险蔓延的背景下，二者相关系数降至0.7，并且在此期间科技园区指数跑出超额收益，截止2023 年11 月30 日科技园区指数上涨25.9%（地产指数-17.3%），年化收益率达10.3%（地产指数-7.8%）。
我们认为科技园区在行业整体下行时期存在较强的抗周期能力。
1）科技园区运营商的多种盈利渠道在行业下行周期仍能保持稳健营收。
2）多数科技园区由政府主导设立，股东背景强劲，出险概率较低。
3）科技园区的发展体现了国家产业结构向创新型工业变化的理念，发展存在支撑。
4）科技园区运营商深耕国家战略发展产业，此类产业在过去取得了较大的突破，未来仍有发展空间，运营商通过对企业的投资打开新的增量空间。
我们认为科技园区所引进、投资企业的发展存在较高确定性。
1）中央提出科技园区形成的产业集群模式为发展战略性新兴产业的主要动力。
2）园区通过为入驻企业提供系列服务，加深对企业经营情况、行业竞争合作关系、行业就业形势、行业热门领域方向的了解，从而择优选择。
3）园区为企业提供金融类服务，及时解决初创型企业早期资金需求量大、融资困难等问题，提高初创企业存活率和研发成功率。
4）不同于传统基金投资，园区专精发展部分产业，从行业领头羊到小微企业、行业上游企业到下游企业都属于引进范围，对于行业信息的敏感度较高，接触一手资源而提高投资准确性。
投资建议：科技园区的发展为时代的必然，有望持续跑出超额收益。
科技园区的发展为我国工业结构变化趋势的主要体现，存在政策的大力支持，科技园区的稳健经营能力存在保障，我们持续看好科技园区在地产下行周期的良好表现。此外，在地产板块上行时期，科技园区指数表现更为强劲：
1）2012-1-6 至2015-6-12，房地产指数收益311%，科技园区指数收益451%；2）2015-9-15 至2015-12-22，房地产指数收益59%，科技园区指数收益69%；3）2018-10-18 至2019-4-9，房地产指数收益58%，科技园区指数收益105%。
近期地产政策持续发力，目前政策力度逐步接近2014 年，我们此前不断提及看好2024 年成为地产的企稳之年，并且我们认为科技园区指数有望乘着地产企稳之势跑出超额收益。标的方面，建议关注世界一流高科技园区试点运营商：张江高科、中新集团、电子城、东湖高新、天地源；存在潜力的老牌科技园区运营商：市北高新、苏州高新、南京高科。
风险提示：投资回报不及预期；科创突破不及预期；地产风险持续蔓延。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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