中信证券：地产新开工回暖 短期视角下长债利率或将偏强运行

智通财经APP获悉，中信证券(600030)发布研报表示，11月地产新开工面积同比增速时隔近2年首度回正，但这更多是由于低基数效应以及“三大工程”的逐步推进。地产周期回暖的重要前提是销售的持续性改善以及房价的平稳运行。中央经济工作会议对货币政策定调“灵活适度、精准有效”，宽货币取向的确定性较高，而在降息预期落空，且短期内降准落地可能性较低的背景下，债市或将呈现利多未出尽的逻辑。此外，虽然上周北京、上海先后出台了地产宽松政策，但传导至地产销售及投资端的过程仍需时日，短期内难以对债市形成利空。短期视角下，长债利率或将偏强运行。

中信证券的主要观点如下：

地产新开工面积增速缘何回正？

据我们估算，11月房屋新开工面积同比增长4.9%，实现自2021年4月以来的首度转正。地产新开工面积同比增速的回正主要源于以下两个方面：

一、去年同期存在低基数。去年11月新开工的走势显著低于季节性趋势，今年11月新开工面积表现出正常的季节性趋势，因而在去年的低基数效应下同比实现了正增长。

二、“三大工程”建设的逐步推进。今年以来，政治局会议及中央经济工作会议等多项重要会议均指出要加快保障性住房等“三大工程”建设，各地市也纷纷出台相关政策。“三大工程”建设的逐步推进，带动新开工面积的边际回升。

新开工增速同比转正固然传递出积极的信号，但其持续性及对实物工作量的带动作用仍待观察。

今年11月，中国小松挖掘机开工小时数为101.2小时，环比提高0.2%，同比提高4%，从一定程度上印证了开工数据的好转。然而，下半年以来螺纹钢表观需求依旧低于过去两年同期的水平，此外，据我们测算，今年11月，建筑工程投资在去年低基数下依旧下滑了15.5%，反映实物工作量仍未迎来明显提升。

地产周期的领先指标是商品房销售，地产周期回暖的重要前提是销售的持续性改善以及房价的平稳运行。

地产销售数据的好坏，不仅反映房企的经营状况、决定着房企的收入以及现金流回笼的速度，还影响着房企的信心及融资行为，进而影响拿地、开工以及投资行为。从投资体量上来看，城中村改造等“三大工程”所能拉动的投资规模相对于总的地产开发投资规模仍较为有限。因此，地产周期的回暖更多取决于地产销售的持续性好转以及房价的平稳健康运行。

地产利好政策出台后，下行趋势有所缓解，未来仍有改善空间。

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局宣布调整优化差别化住房信贷政策、降低存量首套住房贷款利率。房贷政策出台后的第一个月（9月），30大中城市商品房成交面积迎来小幅攀升，10月开始季节性回落，整体表现依旧弱于过去两年的水平。新政出台后，一线城市的地产销售修复斜率更高，但这一修复进程并未持续足够长的时间，未来仍有改善空间。

风险因素：国内政策力度超预期变化；国内经济复苏不及预期；海外主要经济体衰退；地缘政治冲突加剧。