方正证券：启动新一轮保障性住房规划建设 建议关注各地国有开发、建设主体

智通财经APP获悉，方正证券(601901)发布研究报告称，新一轮保障房的启动使得房地产新模式框架逐步清晰。该行预计这一政策主要将集中在财政实力较强、产业基础良好、人口持续流入的一二线城市。因此，建议投资者关注各地国有开发、建设主体，包括天地源(600665)(600665.SH)、天健集团(000090)(000090.SZ)、浦东金桥(600639)(600639.SH)、中华企业(600675)(600675.SH)等。此外，鉴于一线城市二手房市场回暖的逻辑，建议继续关注我爱我家(000560)(000560.SZ)、贝壳-W(02423)等。

事件：住房城乡建设部相关司局负责人接受记者采访，介绍启动新一轮保障性住房规划建设的原因，并解读保障对象是谁、谁来建、如何管理等方面的问题。

方正证券观点如下：

启动原因：新模式重要支撑，完善住房制度与供应的重大改革。

当前，房地产市场正亟需建立新的发展模式，以“保障+市场”双轮驱动来推动房地产市场的健康发展。然而，过去的保障房建设相对滞后，导致其在整体住房供应中的占比偏低。根据方正证券宏观组测算，狭义保障房在我国住房供应中的占比仅为7.2%。此外，由于商品房价格在一二线城市超出了部分工薪收入群体的支付能力，许多人的住房需求无法得到有效释放。因此，新一轮保障房的启动被视为房地产发展新模式的重要支撑，同时也是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的一项重大改革。

与此前的区别：此前以配租型为主，此后将分为配租型和配售型两种。

新一轮保障房计划将此前以配租型为主的模式，转变为“配租+配售”并重，重点补齐配售型的短板。配租型保障房主要包括公租房和保租房，其中公租房建设开始于2010年，保租房建设开始于2021年，是此前保障房的主要模式。新一轮的保障房提出了配售型保障房的概念，按照保本微利的原则进行配售，以解决困难工薪人群的住房问题。同时，合理确定保障范围，逐步扩大到整个工薪收入群体。

保障对象：“两类群体”，住房困难工薪收入群体、引进的科技、教师、医护人员等。

新一轮保障房将重点保障好“两类群体”，首先是从最困难的群体做起，逐步拓展保障范围。具体来说，重点保障的对象包括：1)住房有困难且收入不高的工薪收入群体;2)城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等。对于配售型保障性住房的申购，将以家庭为单位进行，而每个保障对象只能购买一套保障房。具体的标准将根据申请人的家庭收入、住房、财产等因素进行排序和配售。

建设与管理：城市党委、政府负有主体责任，实施严格的封闭管理。

在建设方面，保障房由城市党委、政府负有主体责任，建设数量将由城市政府“以需定建”，科学合理地确定供给规模筹集方式将充分利用依法收回的已批未建土地、司法处置的住房和土地等资源。在管理方面，保障房将实施严格的封闭管理，以防止新建的配售型保障性住房被违规变更为商品住房流入市场。

风险提示：政策落地不及预期;信用风险持续蔓延;楼市回暖不及预期。