不动产服务2024年展望：再探价值锚

　　投资建议
　　受到港股大盘及房地产行业环境等压力影响，虽然不动产服务板块稳健类企业业绩兑现较为平稳，但2023 年2 月以来大部分标的股价持续回撤，整体跌幅较指数更深、与相关开发标的相若，反映股票流动性折价及房地产景气程度变化带来的影响。目前稳健型物企多数交易在2024 年10 倍市盈率或以下，而当年利润端增长中枢维持在20%左右或以上，部分派息相对积极的企业股息收益率约4-5%。
　　我们仍然看好不动产服务行业基本面端的轻资产属性，以及部分龙头企业的强现金、稳增长优势，但落实到交易方面，股价波动或难以摆脱大盘走势和房地产行业beta的影响。我们认为业绩兑现与估值切换或将支持不动产服务类股票产生一定相对收益，若长期派息指引提升则亦将支撑估值、引导市场借助股息收益率指标锚定价值，此外，虽然实际发生概率较小、但不排除收并购落地带来的股价上行。除上述三项潜在积极催化外，由于行业整体发展较为稳定、每年两个业绩期之间增量信息有限，再考虑到交易心态的关联性，我们认为2024 年大部分时间中主要不动产服务股票仍将与大盘及开发股票同频波动，对于国企而言大盘影响或更大、对于民企则房地产行业变化影响或更大。具体落实到股票层面，结合当前性价比和潜在催化剂，我们推荐绿城管理、中海物业、万物云、保利物业、华润万象生活和招商积余，其中绿城管理有望受益于房地产行业转型变革而走出独立行情。
　　理由
　　物管：料新订单转化及经营效率提升共同带动企业稳健增长。对于稳健型标的，我们认为2024 年大部分企业基础物管板块收入有望维持20%左右、增值类业务表现则有所分化，同时经营效率持续改善带来的盈利能力提升有望继续贡献业绩。我们预计稳健型标的2024 年利润端增长中枢维持在20%-25%左右，2025 年起增速逐步进入换轨通道。
　　商管：规模增长有抓手，内生增速或处换档进程中。外延增长端，我们预计华润万象2024-2025 年每年有望新开出20 个左右购物中心，预计新开业每年贡献10%左右零售额增长；内生增长端，基准情形下我们预计2024-2025 年零售额平均同店增速在10%左右，而经营表现若有向上预期差（特别是重奢端）则有望成为股价向上催化。
　　代建：行业与企业仍处于发展红利期。我们认为2024 年代建行业仍将受益于商品房拿地主体结构变化、存量纾困类项目释放、城市更新和保障类项目加速推进等多重红利而蓬勃发展，龙头企业绿城管理控股新签订单量有望维持高位、并随订单去化而兑现30%左右的利润增长。
　　盈利预测与估值
　　维持盈利预测不变，考虑到投资人风险偏好整体有所下行，我们集中调整覆盖标的目标价（图表21）。板块交易于10 倍2024 年市值加权市盈率。
　　风险
　　物管竞标外拓竞争加剧、现金流及应收款不及预期风险，宏观消费不及预期风险，品牌风险、地产销售下行及行业竞争和地产轻重资产格局变化风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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