国信证券：随着置换链条的逐渐打通 地产市场基本面有望企稳回升

智通财经APP获悉，国信证券(002736)发布研究报告称，随着置换链条的逐渐打通，市场基本面有望企稳回升，土储质量优、投资强度稳定的优质房企将显著受益于楼市热度的边际改善，取得销售和规模的稳定增长。同时，未来一年开工势能较大，城改+保障房建设将释放大量高价值地块，有能力且有资源的地方型国企将持续受益，结合当前城投拿地比例，代建龙头企业未来也将大有可为。

▍国信证券主要观点如下：

行业：年末基本面未出现显著复苏。

从统计局数据看，2023年1-11月，商品房销售额105318亿元，同比-5.2%，降幅较1-10月扩大了0.3个百分点;商品房销售面积为100509万㎡，同比-8.0%，降幅较1-10月也扩大了0.2个百分点。2023年11月单月，商品房销售额8157亿元，环比+0.8%，同比-8.6%，降幅较10月扩大了0.5个百分点;销售面积7930万㎡，环比+2.0%，同比-10.3%，降幅较10月收窄了0.7个百分点;销售均价为10285元/㎡，环比-1.2%，同比+1.8%。

从日频跟踪来看，销售年末表现较弱。2023年12月31日，30城商品房7天移动平均成交面积同比-16.1%;其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均面积同比分别为-6%、-10%、-22%、-23%;一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分别为-6%、-20%、-9%。截至2023年12月31日，30城商品房累计成交面积为13447万㎡，同比-8.5%;

其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为-11%、-12%、-2%、-10%;一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为-1%、-9%、-16%。

2023年1-11月，房屋新开工面积8.7456亿平，同比-21.2%;

11月单月，房屋新开工面积8279万㎡，环比+17.4%，同比-14.3%，降幅较10月收窄了6.8个百分点。由于客观上当前已开未售土储占比较少，及主观上房企开工意愿增强，预计2024全年新开工有望+15%。

12月14日，北京、上海同步调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策。

京沪本轮楼市新政扩大普宅认定范围、较大幅度降低利率、一定程度降低首付，对刚需有直接利好，有望激活置换链条，从风向标意义上来说，有助于传递高层扶持房地产的决心，市场信心有望逐步恢复，进一步带动地产销售缓慢复苏。

风险提示：

政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。