世邦魏理仕：预计2024年香港整体房地产需求将温和增长

智通财经APP获悉，1月4日消息，据世邦魏理仕发布《2024年香港商业房地产市场展望》指出，香港商业房地产市场各个板块在2023年呈现各种不同的走势，投资量录得明显下降，写字楼及零售商铺租赁则呈更好势头，而香港营商环境预计将有所改善。世邦魏理仕香港区研究部主管陈锦平表示，2023年香港商业房地产市场复苏慢于预期，鉴于融资成本创22年来的新高，负收益加深，投资意欲减半，投资量创15年新低。随着中国经济走强，香港经济将在2024年继续复苏，潜在的降息将改善投资市场动力。预计2024年香港整体房地产需求将温和增长。

甲级写字楼方面

世邦魏理仕表示，2023年甲级写字楼租赁活动主要由搬迁和整合需求推动。租赁势头在2023年第四季度回落，至恒常季节性的缓慢势头。总租赁量按季度下降39%至75.4万平方呎，全年租赁量成交量达400万平方呎，同比增加8.7%。

受惠于九龙区部份非甲级写字楼用户的强制搬迁及升级需求，全年净吸纳量连续第二年保持正位数，达21.6万平方呎。由于九龙区一系列租赁交易，以及早前对新落成的长沙湾琼林街83号的预租活动，第四季净吸纳量达31.86万平方呎。

尽管一些新项目出现延误，但2023年新增供应130万平方呎的预租活动缓慢，令空置率于2023年年底达到1430万平方呎的历史新高。整体空置率在过往12个月内增加了1.1个百份点，至16.4%的历史新高。

此外，空置率过剩导致2023年第四季租金较上季下跌2.3%，全年跌幅达6.0%。

商铺方面

世邦魏理仕认为，尽管零售租赁在2023年下半年增长放缓，但整体在全年反弹强劲。2023年整体租赁量达150万平方呎，创历史新高。餐饮、化妆品及药房继续在核心区街道扩充，以满足不断增长的游客数字。由于旅客消费模式转变，奢侈品牌继续保持观望态度。

强劲的租赁需求确保核心区街道商铺空置率在2023年12月进一步下降至9.1%，为自2020年第一季以来首次降至个位数，远低于2022年12月的14.9%。第四季核心区街道商铺租金增长放缓，按季增加0.7%，为2022年第四季以来的最小增幅，全年同比增长达6.3%。

世邦魏理仕香港顾问及交易服务-商铺部资深董事兼主管温运强表示，过去一年，零售租赁市场显著改善，核心区街铺的新增租赁量甚至打破了纪录。展望2024年，中国经济复苏、人民币升值预期以及潜在降息将支持旅客及香港本地消费。具吸引力的租金水平亦会鼓励零售商重置他们的分店网路。零售租赁预计将保持健康。我们预计来年核心区街铺租金或会适度增长5%左右。

世邦魏理仕香港顾问及交易服务-办公楼部执行董事兼主管冯慧诗表示，随着空置率再创新高，写字楼市场新租赁量依然录得轻微增长。虽然九龙区出现一些写字楼升级的租赁交易，但节省成本依然为企业去年的主调。由于搬迁租户寻求有效地减少开支，因此设备齐全的办公空间受到追捧。在2024年，我们预期香港金融市场将复苏，并支持写字楼需求温和增长。然而，大多企业将仍谨慎控制成本。高空置率将令业主保持竞争力，租赁将继续有利于租户。预计2024年租金将再下降5%-10%。

工业及物流方面

世邦魏理仕指出，由于环球贸易需求疲软，2023年工业租赁情绪整体走弱。新增租赁量从2022年的630万平方呎下降至2023年的290万平方呎。一些新兴产业正在扩张，电动车经销商和创科公司为较活跃的产业。

由于赤鱲角新项目落成，仓库空置率年内由2.5%上升至5.3%。撇除新增供应，市场其余部份的空置率小幅下降0.8个百份点至1.7%。尽管市场气氛欠佳，加上新增供应较多，但个位数的空置率水平使2023年第四季租金按季增长0.1%，全年租金同比上升1.2%。

世邦魏理仕香港顾问及交易服务-工业及物流部执行董事兼主管黎尚文表示，环球贸易疲弱导致2023年工业物业租赁环境低迷。第三方物流等传统租户减慢租赁步伐，但新兴贸易带来了一些新的空间需求。2024年的前景将取决于环球贸易流量的复苏步伐。中国经济走强将逐步改善香港的出口，继而改善对物流空间的潜在需求。然而，2024年上半年将有物业租赁期完结而须交还，导致业主需保持灵活性。预计2024年仓库租金将轻微下跌5%以内。

资本市场方面

世邦魏理仕认为，高融资成本加深了投资房地产的负收益，使得投资者兴趣减弱。2023年商业地产投资额(交易额超过7700万港元，不包括净地或关联交易)总计400亿港元，仅占去年总额的53%。年内仅登记了105宗交易，约为2022年的60%。

世邦魏理仕香港资本市场及私募投资部执行董事兼主管周镇邦表示，严重的负收益、银行谨慎借贷、经济和地缘政治的不确定性，加上部份香港本地房地产板块需求疲软，导致2023年投资额同比减半，也创下了15年来的新低。展望未来，预期降息或会改善营商及投资市场情绪，并推进2024年交投回升。然而，相对较高的融资成本将阻碍交易量和资本价值的V型反弹。