市场行情:12 月物管板块指数-3.1%,1-12 月累计涨跌幅-34.5%指数:2023 年12 月,光大地产AH 物管板块指数单月涨跌幅为-3.1%,跑输沪深300 指数1.2pct.,跑输恒生指数3.1pct.,跑输恒生港股通指数2.2pct.。
2023 年1-12 月,光大地产AH 物管板块指数累计涨跌幅为-34.5%,跑输沪深300 指数23.2pct.,跑输恒生指数20.8pct.,跑输恒生港股通指数21.4pct.。
个股:2023 年12 月,样本股平均涨跌幅为-4.0%,涨幅前列为:金科服务(+21.3%)、旭辉永升服务(+15.1%)、万物云(+3.1%);1-12 月,样本股平均涨跌幅为-43.3%,跌幅前列为:旭辉永升服务(-64.5%)、新城悦服务(-64.3%)、碧桂园服务(-63.6%)、远洋服务(-63.5%)、雅生活服务(-61.6%)。
12 月港股通持股比例变化:绿城服务(+0.54pct)、碧桂园服务(+0.50pct)、华润万象生活(+0.21pct)、新城悦服务(+0.19pct)、融创服务(+0.15pct);1-12 月港股通持股变化:雅生活服务(+12.27pct)、碧桂园服务(+11.07pct)、绿城服务(+5.28pct)、融创服务(+3.69pct)、世茂服务(+2.43pct)。
估值:样本股2023 年的WIND 一致预测PE 估值范围从3 到21,均值约为10;样本股2024 年的WIND 一致预测PE 估值范围从2 到16,均值约为8。截至2023 年12 月29 日,多家重点公司估值处于中位值下方,重点公司PE-ttm(当前/中位值):中海物业(13/30)、建发物业(15/27)、万物云(17/20)、融创服务(9/27)、招商积余(18/31)等。
行业动态跟踪:稳定房地产市场,推进“三大工程”建设,加快生活服务数字化赋能;上海北京调整购房首付比例和贷款利率下限,调整普宅认定标准中央:中央经济工作会议提出,加快推进保障性住房、“平急两用”公共基础设施、城中村改造等“三大工程”建设;全国住房城乡建设工作会议强调积极采取措施,对房地产行业增信心、防风险、促转型。商务部等提出通过数字化赋能推动生活性服务业高质量发展,驱动生活性服务业向高品质和多样化升级。
地方:上海北京调整购房首付比例和贷款利率下限,调整普宅认定标准。
企业动态:重点公司持续回购股份,碧桂园服务发布资产减值公告12 月,金科服务、绿城服务、旭辉永升服务、万物云持续回购股份;新大正发布董事高管增持公司股份计划,增持金额不少于1070 万元;碧桂园服务发布资产减值公告,就关联方贸易应收款项计提减值拨备约人民币18 亿元至23 亿元;商誉及其他无形资产减值计提约人民币14 亿元至18 亿元。
投资建议:物管政策面友好,基本面稳健,美联储降息预期提升,房地产信用风险缓释,物业指数回落至历史低位,当前是配置物管行业的较好时间点,建议关注三条主线:1)“估值修复”:重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务,建议关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服务。2)“均衡发展”:长期看好独立发展能力较强,项目质量较高,整体运营能力及盈利能力较强,现金流充沛,兼具成长性的物管公司,推荐绿城服务、万物云,建议关注新大正。3)“稳健国企”:看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、招商积余,建议关注中海物业、华润万象生活、金茂服务、越秀服务、建发物业。
风险分析:人工成本风险;第三方外拓竞争加剧风险;增值服务拓展风险;关联方依赖风险;外包风险。
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(责任编辑:王丹 )
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