房地产行业Q4土地市场总结：Q4土地出让降幅收窄 一二线城市同比改善

　　2023Q4 全国土地供应及成交情况
　　土地推出方面，2023 年全国供给土地规划建面41.9 亿方，同比-15.8%；2023 年Q1-Q4 分别为7.52 亿方、9.43 亿方、9.8 亿方、15.2 亿方，同比分别-12%、-20%、-27%、-11%。土地出让方面，2023 年全国完成土地出让金4.7 万亿，同比-14.8%；2023 年Q1-Q4 分别为0.55 万亿、1.02 万亿、1 万亿、2.1 万亿，同比分别-13%、-21%、-30%、-4%。
　　溢价率方面，2023 年全年土地出让平均溢价率为4.88%，、较2022 年上升0.95 个百分点。分城市能级看，2023 年一线城市Q4 溢价率较Q3 有所下行，7-9 月月均在6-7%，而10-12 月没有1 个月超过5%，二线城市Q3 月均溢价率在3.2%附近，Q4 则有两个月低于3.2%，三四线城市Q4 溢价率相较于2023Q3 整体有所下降。分区域来看，2023Q4 长三角及中西部地区的溢价率相对高于其他区域。
　　流拍率方面，2023 年流拍率为9.58%，2022 年流拍率为19.07%，较2022 年下降了9.
　　49 个百分点。土地市场在7-8 月有过一段时间的复苏，随着房地产市场的回暖土地市场热度上行，流拍率下降；但转入四季度后，随着楼市冷却房企拿地热情降低，同时土地供给又大幅上升，流拍率随之上升，土地市场进入淡季，目前依旧弱势。
　　高总价及高溢价率地块的城市分析
　　2023 年Q4 高总价地块数共有12 宗，主要分布在一线和核心二线城市。从城市分布来看，2023 年Q4 总价超过50 亿元的地块北京有3 块、上海有5 块、广州2 块、武汉1块、南京1 块。
　　从高溢价率城市数量来看，2023 年12 月，全口径土地溢价率超过20%的城市数量为18 个（10 月、11 月分别为8、9 城）；溢价率超过30%的城市数7 城（10 月、11 月分别为3、4 城）。住宅口径土地溢价率方面，12 月单月溢价率超过20%的城市数为19 城（10 月、11 月分别为19、17 城），溢价率超过30%的城市数为12 城（10 月、11 月均为11 城）。
　　2023 年有6 个省份及直辖市累计出让金同比为正：从增速上来看，天津2023 年土地出让同比+58.68%，吉林、黑龙江、北京、海南、内蒙古同比分别+35.3%、+15.03%、+14.37%、+1.74%、+0.71%。从绝对数值来看，江苏、浙江和广东的累计土地出让金排名全国前三。
　　投资建议： 2023 全年大多数省份的累计土地出让金同比为负数，土地市场成交低迷的背后反映了房地产销售市场的疲软，随着9 月以来各地政策频出，我们看好楼市在政策的持续宽松环境下逐渐企稳，土地市场的表现跟随销售市场有望迎来复苏。投资方面，当前房地产销售市场与土地市场均处在低位，但政策环境为近年来最宽松的时候，预计板块的估值会随着政策呵护持续修复，建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企保利发展、华发股份、招商蛇口、滨江集团、万科A 等。相关受益标的包括越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等。
　　风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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