房地产行业：如何理解1000亿租赁住房贷款支持计划？

　　1000亿租赁住房贷款支持计划是什么？
　　该政策属于2023 年1 月央行改善资产负债表行动计划系列结构性工具之一，与住房租赁团队购房贷款并不是一回事；六大行和开行按照市场化原则在8 个二线试点城市发放贷款，支持租赁企业批量收购库存，主要用作保租房和长租房，贷款利率原则上不超过3%，LTV 不超过80%；银行“先贷后借、季度发放”，符合要求的贷款本金可100%获得央行支持，成本利率1.75%；央行原定政策期限为2024 年底，截至2023 年9 月底，央行披露尚未实际投放；根据公开新闻，截至目前已有部分投放，如青岛、福州、天津等城市，后续是否延期尚需进一步确认。
　　能消化多少库存？
　　按照上限测算，1000 亿贷款、80%LTV、试点城市商品住宅销售均价1.5 万/平米、100 平米/套、以80%的折扣水平（城投折扣低/非城投折扣高）收购的假设下，可去化约10 万套库存，相当于试点城市取证未售库存的9%左右；全国目前约318 万套的住宅现房库存，按照销售面积权重外推，试点城市住宅现房库存约32 万套，若只收购现房，则可去化约33%的现房库存；此外，收购怎么定价，试点城市除了长春，住宅租金收益率基本在2%左右，相当于房价7 折收购之后的出租收益率才有可能超过3%，也构成现实约束；所以，考虑实际投放、现房库存和商业原则等约束，政策去库存的真实效果会打折扣，更多的还是在大方向上支持租售并举。
　　哪些主体来执行？
　　试点城市租金收益率与融资成本存在倒挂，商业原则约束下，具备正收益的整租项目不多，主要是改性或改造的机会型项目和出险房企的缩表资产，市场化租赁企业参与的可能性不大。从实操案例来看，更多的还是当地城投企业参与，一方面地方政府有保租房建设的任务和目标，另一方面也有化解城投托底之后去化压力的考虑。如果收购城投项目，城投之间的内部定价也是一个问题，商业原则下谁来承担损失？此外，政策本质一定程度上也有化债和减负的作用。
　　政策效果如何评估？
　　客观看政策效果，一是某种程度的去库存，二是支持租售并举。最终效果如何主要取决于以下几个核心问题，库存部分收购之后整体供需关系是否就能逆转？商业原则下，租赁房源供应增加，后续租金怎么演绎？新的均衡租金之下，房价又将如何演绎？换一个角度，政策只是去掉了部分企业的库存，但从“租+售”全盘去看，库存只是发生了转移而非真正的去化，真正的去库存仍有赖于终端需求的企稳；当然，城投收购仍可起到一定程度的“平准”作用。
　　投资建议：关注优质开发龙头和弱周期标的
　　租赁住房贷款支持计划有助于结构性去库存和支持租售并举，也有城投化债和减负的作用。行业仍在寻找新均衡点的过程之中，预计总量仍将继续调整，但急跌阶段正在过去，Q2 开始跌幅会逐步收敛，并且在下半年某个时点可能回归正负零，房价也有结构性压力。建议关注供给侧优化逻辑的龙头房企，尤其是产品力突出的改善型房企，以及具备稳定现金流特征的国央企物业龙头和优质代建龙头。此外，短期亦需重视直接受益于“三大工程”建设的相关标的。
　　风险提示
　　1、需求表现持续低于预期；
　　2、房价和租金下行压力较大。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

   【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。