央行推进1000亿租赁住房贷款，试点八城市去化库存

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【央行启动1000亿租赁住房贷款支持计划，目标缓解库存压力并促进租售市场并举】 在当前的房地产市场调整期，央行推出的1000亿元租赁住房贷款支持计划成为行业焦点。这一举措是央行2023年1月资产负债表行动计划的一部分，目的在于通过市场化手段解决库存积压问题，同时支持租售市场的发展。根据方案，六大国有银行及政策性银行将向租赁企业在八个二线试点城市发放贷款，用于批量收购库存住房，主要用于保障性租赁房和长租房市场。这些贷款原则上的利率不会超过3%，且贷款至价值比率（LTV）不超过80%。 具体到贷款的发放，银行将采取“先贷后借、季度发放”的方式操作，并且符合条件的贷款本金可以获得央行的100%支持，成本利率仅为1.75%。该政策的期限初定于2024年底截止，而截至2023年9月底，央行尚未实际投放资金；不过，据最新数据，已有部分城市如青岛、福州、天津开始实施贷款投放。 从政策消化库存的潜力来看，按照上限测算，假设以80%的折扣水平收购，该计划能够去化大约10万套库存，占到试点城市取证未售库存的9%左右。如果限定为现房收购，这一数字可能提高到约33%的现房库存去化率。然而，由于众多现实因素的限制，包括实际投放进度、商业原则等，去库存的实际效果可能低于理论预期，政策更多的是在大方向上提供支持。 在执行主体方面，试点城市的租金收益率与融资成本存在倒挂现象，这限制了市场化租赁企业的参与。现实中，更多城投企业参与项目收购，既有助于完成地方政府的保障性住房建设任务，也有助于缓解城投的去化压力。城投企业收购项目的内部定价问题以及损失的承担则成为政策执行中的另一关注点。同时，政策在一定程度上也有助于城投的债务化解和负担减轻。 评估政策效果时，需客观考虑其在部分去库存和租售并举支持方面的作用。市场新的均衡点将取决于库存收购后的供需关系、租金和房价走势等因素。而从更广角度来看，即便城投企业通过收购去除了部分企业库存，但终端需求的企稳仍是真正去库存的关键。 关注行业发展的同时，市场参与者可着眼于供给侧优化的龙头房企，特别是改善型房企的产品力，以及具备稳定现金流特征的国有企业，这些企业可能会在市场新的均衡点中表现突出。同时，短期内也不应忽视直接受益于国家重点建设项目的相关企业。 最后，需要注意的是，市场仍存在风险，其中包括需求的持续低迷以及房价和租金下行的压力。市场参与者应谨慎评估投资决策，并自行承担相应风险。本文提供的信息及分析仅供参考，不构成任何投资建议。