房地产行业：债务重组 破局之法

本报告导读：
2023 年房企债务重组进程加快，以融创为代表的部分房企重组方案已落地，持续关注房企通过重组削债实现净资产增厚带来的投资机会。
摘要：
房企债务重组 提速，后续重组条件和进度与行业修复进程密切相关。
2023 年在行业承压之下房企债务压力激增，化债进程大幅提速，比起逐笔展期，部分房企趋向选择债务整体重组。从展开重组的房企看，除已出险房企正积极推进重组外，部分尚未发生债务违约的房企也提出前置债务重组，提前展开债务的整体管理，对资产负债表进行结构的优化。截至目前，除已完成境内外债务重组的融创、已得到法院批复的奥园外，旭辉、世茂等均在快速推进中。我们认为若后续行业修复进程低于预期，境外债务债权人的处境将更被动，房企重组的进度预期加速且条件的放宽程度也将加大。
重点关注重组计划削债规模对于房企资产负债表的改善情况，目前来看进度领先的房企大多选择以股换债的方案实现债务规模的较大幅度削减。以债务展期为主要内容的重组计划的核心在于延后债务偿还时间，给予房企尽快恢复正常经营的时间机会，但从债务规模上看，债务压力的缓解效果较弱；但是，若选择搭配债转股、股权转让等“以股换债”类的重组方案，就能够切实的实现债务规模的削减，从而实现降杠杆。从已披露的计划来看，融创、奥园已经分别实现了45 亿美元、49 亿美元削债规模，旭辉、世茂的目标削债规模分别为33~40亿美元、60~70 亿美元。
持续跟踪房企境外债务重组的进程，上市房企中以港股为主，预期资产价值高且变现能力强的房企对应的债务重组计划更易落地。根据正在推进中的境内外债务重组进展情况，境内债以债务展期为主，而相比之下，境外债的可选择方案种类更为丰富，削债的机会更大，相关标的主要分布在港股。同时，债务重组的目的是为了通过增厚净资产安全垫，给予资产处理时更大的价格跌幅空间，若房企资产变现能力差或价值量低则缺乏重组的意义，对应的重组计划推进相对更加困难。
继续建议关注负债不刚性的重组类机会。2024 年的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等，并继续推荐园区公司，包括中新集团、招商蛇口，龙头房企推荐保利发展。
风险提示：走过去土地金融模式，重组进度和削债规模不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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