房地产行业：房价回调的时间标尺和空间分位

2021年下半年以来，房价进入调整周期：2023年以来，北上等一线城市房价也开始下跌，市场对房价的担忧加剧。如何观测房价变化趋势？当前房价调整到什么阶段（时间和空间）？后续房价走势如何判断？本文主要回答这三个问题。
如何观测房价变化趋势？
考虑到新房价格受政府指导，不能及时准确的反应房价真实变化情况，因此采用相对市场化的二手房价格来观测。国家统计局按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集二手住宅销售价格基础数据，每月中旬发布70个大中城市二手住宅销售价格指数数据，该数据为目前唯一的官方口径二手房价格数据，虽然幅度相对平滑，但用来定义调整时间和空间分位仍具备意义。基于国家统计局发布的70个大中城市二手住宅销售价格指数环比数据，以2010年12月为基数，可计算出对应时期的二手住宅价格指数，由此可以观测二手房价格变化趋势。此外，可结合贝壳、我爱我家等第三方中介机构成交数据辅助跟踪。
房价回调的时间和空间？
整体来看，本轮周期房价回调时间和空间均已超过历史周期。70城二手房价格指数于2021年7月见顶，大多数样本城市房价指数集中于2018-2019和2021年见顶，对应棚改退坡和大周期向下：截至2023年11月，房价已累计调整27个月，样本差异比较大，有不到12个月的，也有超过48个月的：房价自高点累计下跌8.4%，处于2014年以来的67%分位，以及2014-2019年区间的80%分位，样本差异也比较大，有仅回吐个位数涨幅的，也有基本跌回大周期上涨起点的。分城市能级来看，一线城市房价韧性相对较强，但也已经进入下行通道，截至2023年11月，一线、二线、三线城市二手房价格指数自高点累计跌幅分别为-4.0%、-7.5%、-9.5%。
后续房价走势如何判断？
展望未来，房价短期内仍存在结构性压力。衡量房价回调是否充分，有很多种方法，本文主要从房价回调的时间和空间维度进行大致判断：我们认为，2014年（大幅宽松的起点）甚至2016年（大规模棚改货币化和房住不炒的起点）的房价是相对合适的，此后至2019年的大涨存在不合理成分，而2020年后的上涨则是超出合理区间的，所以，房价有可能在2014-2019年之间的某个位置找到相对均衡，基于国际经验跌回起点的判断可能过于悲观，2020年之前居民收入还是有相当的增长。当前多数城市房价已经深度回调，行业上行阶段累积的风险正在逐步缓释，部分城市可能已经回归至合理区间：尤其是低线城市，房价已经跌回重置成本，只是非核心区逐步失去流动性而变成长期耐消品，房价跟随时间去折旧，而高线城市仍有一定压力。
投资建议：关注优质开发龙头和弱周期标的
行业仍在寻找新均衡点的过程之中，预计总量仍将继续调整，但销售急跌阶段正在过去，Q2开始跌幅会逐步收敛，并且在下半年某个时点可能回归正负零，房价也有结构性压力。建议关注供给侧优化逻辑的龙头房企，尤其是产品力突出的改善型房企，以及具备稳定现金流特征的国央企物业龙头和优质代建龙头。此外，短期亦需重视直接受益于“三大工程”建设的相关标的。
风险提示
1、需求表现持续低于预期：2、政策进度和效果低于预期：3、房价指数与微观体感的差异。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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