房地产行业：2023年地产融资总结：重返净融资 风险渐缓释

　　融资环境难言回暖，但边际改善已在出现
　　2023 年房地产融资环境难言回暖，但边际改善已在出现：行业时隔两年重现净融资；地产政策围绕房企融资、保交楼、三大工程、不动产证券化、住房租赁五大主线持续推进；信用风险扩散得到缓解，债务重组加速推进。展望2024 年，我们预计行业整体到期压力有望明显减小、出险房企债务重组有望取得更多进展，期待地产金融政策的有力落地。我们看好核心城市旧改经验和资源丰富的国企以及具备改善性产品能力的房企，此外代建能力突出的公司也有望受益。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业、滨江服务、招商积余、万物云。
　　融资数据：时隔两年重现净融资
　　在房地产金融政策的帮助下，2023 年行业实现净融资31 亿元，终止了连续两年的净偿还。从“三支箭”的角度拆分来看：开发贷仍为中流砥柱，净融资4800 亿元；境内债净融资184 亿元，尽管中债增为民企发债提供了一定支持，但国央企和广义民企依然分化显著；境外债由于到期规模较大，净偿还3268 亿元；股权融资344 亿元，A 股股权融资开始落地，对冲了港股股权融资的收缩。此外，房地产信托净偿还2028 亿元，较2022 年的5377亿元显著收窄，是行业重回净融资的重要推手。
　　融资政策：五大主线助力房地产市场平稳健康发展梳理2023 年以来的房地产金融政策，我们可以总结出五大政策主线：1、房企融资：一视同仁，严抓落实；2、保交楼：专项贷款发挥积极作用，配套融资仍有改善空间；3、三大工程：央行重启PSL，中央支持与地方落实逐步共振；4、不动产证券化：首发消费REITs 快速获批，证券化黄金时代启幕；5、住房租赁：支持收购存量住房，盘活优化低效资源。
　　房企信用：风险扩散得到缓解，债务重组有效推进2023 年房企信用风险蔓延的趋势得到了缓解，新增7 家房企出险，较2022年的42 家显著减少。2023 年全部出险房企权益销售金额占全国商品房销售金额的比例约为6.9%，同比下降5.4pct，出险房企对于行业基本面的直接冲击逐步降低。综合考虑债券到期规模和销售金额，我们预计2024 年行业到期压力有望明显下降，其中Q1 压力相对较大，此后逐季递减。受自身销售压力和到期节奏的影响，部分房企可能依然在2024 年面临一定的到期压力。融创中国整体债务重组成功落地，为行业带来借鉴意义，我们预计2024年出险房企债务重组有望继续推进。
　　风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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