核心观点:
事件。1 月24 日人民银行办公厅、金融监管局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》,细化了经营性物业贷款的标准;1月25 日,金融监管局在新闻发布会上表态“房地产对国民经济具有重要影响,金融业责无旁贷,必须大力支持”。从近两日的政策及表态方向看,金融体系对地产态度明显变化,监管主体从保项目向保主体过渡,融资支持具象化,主要着力点为经营性抵押贷款,包含经营性物业贷款及租赁住房经营性贷款。
虽是老政策,但有新环境。经营性物业贷款并不是一个全新的信贷类型,但过去在执行上是比较严格的,银行出于风险的考虑,除核心城市核心地段的物业外,很少做经营性物业贷,国内上市企业投资性房地产平均质押率预计45%左右(26 个样本,财报数据,抵押的投资性房地产规模/投资性房地产储备规模),且银行执行的估值率多数不足50%(万科37%,华润56%,龙湖42%,新城31%,招商蛇口50%)。
近期央行对地产行业表态积极,但缺乏抓手,当前环境重提要做好经营性物业贷款管理,给了银行一个较为平缓的释放信贷的渠道,稳定地产企业的资金需求。
扩大使用范围,利于资金腾挪。《关于做好经营性物业贷款管理的通知》规定,在2024 年底前,对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业,全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上,还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司(含并表子公司)存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。相比过去仅能用于项目本身的资金用途,本次调整可让企业腾挪资金偿还公开市场债券,这对于未违约企业的债务偿还能力或有提升。
预计有效释放额度超5000 亿元。持有可做经营性物业规模较大的上市房企,投资性房地产资产总规模为1.56 万亿元,其中未违约的房企以及央国企规模为1.5 万亿元,抵押资产规模6705 亿元,若按照未抵押资产可以融资70%,已抵押资产可获得额外20%的资金,则预计可释放额度将会超过5000 亿元。
投资建议。从22 年8 月的“强调贷款总量增长稳定性”到23 年11月的“三个不低于”再到当前经营性物业抵押贷款的支持政策,金融体系对地产态度明显变化,融资支持具象化,监管主体从保项目向保主体过渡,或能化解房地产企业的资金压力,强化房地产企业抵御风险能力。当前地产板块估值处于低位,可关注配置价值。
风险提示。基本面不及预期,包括行业政策面改善力度不及预期;融资收紧;供给侧改革出清影响情绪,对于市场情绪产生扰动。
【免责声明】本文仅代表第三方观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。
(责任编辑:王丹 )
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