城市政策跟踪系列(一)：苏州：锚定“智造之城”

本报告导读：
苏州是制造业大市，规模以上工业企业总产值超4 万亿元，本次全面取消限购，预期将促进投资性需求的释放，以城市发展拉动地产行业修复。
摘要：
央视网报道， 苏州全面取消限购，进一步放松对120 平以下的限购政策，仅保留新房限售政策。本次政策放松进一步取消对120 平以下的限购，即苏州已经全面取消限购政策。目前苏州首套首付比例为20%，贷款利率为LP R-20BP，二套首付比例为30%，贷款利率为LPR+30BP，且执行“认房不认贷”，但苏州六区依旧保留新房两年内限售的政策。
2023 年苏州二手房承接刚需，新房聚焦改善，二手房销售套数占比创新高，达60%。根绝克而瑞和房管局数据，2023 年新房成交4.4万套，同比下滑41%，市区商品住宅套均面积为132 平方米，套均总价上涨13%至368 万元，尤其是总价500 万以上的高端改善住宅销量和均价均同比上涨；二手房成交6.5 万套，同比上涨28%，套均面积为106 平方米， 其中1-11 月110 平方米以下的成交套数占比达到60%，套均总价低于300 万元。另外，根据克而瑞对苏州市区土拍情况的汇总，2023 年出让规模较上年减少0.5 万方，且地块以“小而精”为主，成交楼面价上涨11%至16552 元/平方米，溢价率上升1.8pct 至4.6%，其中以苏高新、建发、华润、保利为代表的央国企是拿地主力。
苏州是工业底盘雄厚的制造业大市，以电子信息、装备制造、生物医药、先进材料为四大主导产业。苏州2022 年工业增加值占地区生产总值的44%，是全国制造业占比最高的城市之一，目前有规模以上工业企业近1.4 万家，2023 年的总产值达到4.4 万亿元，其中四大主导产业中的装备制造和电子信息产业均超万亿，而先进材料入选首批省级战略性新兴产业融合集群试点示范，电子氟材料、多肽类生物药入选国家级中小企业特色产业集群。除了传统优势产业外，苏州也正在着力培育壮大战略性新兴产业，例如前沿新材料、氢能等。
释放投资性需求，以城市发展带动地产行业修复。在本次限购放开前，苏州“120 平以下限购3 套、120 平以上不限购”的政策对于刚性和改善性住房需求来说，已经做到基本没有限制，因此我们认为本次进一步限购放开剑指投资性需求，与其说是投资房地产不如说是投资城市潜力。考虑到临近春节且目前处于销售淡季，预期到春节后政策的效果才能充分发挥。建议继续关注优质重组房企，全年机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等，并继续推荐园区公司，包括中新集团、招商蛇口，龙头房企推荐保利发展。
风险提示：市场需求加速下行。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

   【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。