光大地产A+H物业板块月度跟踪(2024年1月)：一月物管板块指数-18.3% “银发经济”26条支持物业+养老

　　市场行情：1 月物管板块指数-18.3%，重点公司估值处于历史低位。
　　指数：2024 年1 月，光大地产AH 物管板块指数累计涨跌幅为-18.3%，跑输沪深300 指数11.9pct.，跑输恒生指数9.1pct.，跑输恒生港股通指数8.1pct.。
　　个股：2024 年1 月，AH 物管板块指数样本股平均涨跌幅为-16.3%；涨跌幅前列为：建发物业（-3.5%）、保利物业（-3.8%）、越秀服务（-5.8%）。跌幅前列为：远洋服务（-36.7%）、万物云（-28.2%）、世茂服务（-26.1%）。
　　1 月港股通持股比例变化：保利物业（+1.68pct）、雅生活服务（+1.54pct）、世茂服务（+1.20pct）、中海物业（+0.72pct）、华润万象生活（+0.39pct）。
　　估值：2024 年1 月31 日，样本股2024 年的WIND 一致预测PE 估值范围从2到13，均值约为7。截至2024 年1 月31 日，多家重点公司估值处于中位值下方，重点公司PE-ttm（当前/中位值）：中海物业（12/30）、建发物业（15/26）、万物云（12/19）、融创服务（7/24）、招商积余（15/31）等。
　　行业动态跟踪：国务院出台“银发经济”26 条，鼓励物业开展老年助餐和居家养老服务；京豫鲁明确2024 年城市更新任务，核心城市不同程度放松限购。
　　中央：国务院办公厅发布《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》，共26条，引导物业企业等发展老年助餐，鼓励物业服务企业开展居家养老上门服务，发展社区便民服务，推进完整社区建设，发展社区嵌入式服务设施，推动物流配送、智能快递柜、蔬菜直通车等进社区。多部门表示积极推进银发经济政策。
　　地方：京豫鲁明确2024 年城市更新任务，其中北京计划2024 年老旧小区综合整治新开工300 个、完工200 个；核心城市不同程度放松限购，苏州全面取消限购，广州放开120 平米以上住房限购，上海放松单身人士外环区域购房限制。
　　企业动态：重点公司持续回购股份，建发物业2023 年度业绩大幅增长。
　　1 月，绿城服务、旭辉永升服务连续多个交易日在港交所进行回购。万物云发布2023 半年度利润分配以股代息计划，发行共计276.87 万股代息股份，总额约为人民币0.57 亿元。金科服务对金科股份的5.33 亿应收款项计划以其他方式清偿。金茂服务以3.24 亿元代价收购润物嘉业全部股权。建发物业预计2023年度归母净利润大幅增长，同比增幅不低于70%。新大正预计2023 年整体收入同比增长19.32%-23.17%，归母净利润同比下降11.13%-16.52%。
　　投资建议：物管政策面友好，基本面稳健，美联储加息周期结束，房地产信用风险缓释，物业指数回落至历史低位，当前是配置物管行业的较好时间点，建议关注三条主线：
　　1)“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服务。2)“均衡发展”：长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，整体运营能力及盈利能力较强，现金流充沛，兼具成长性的物管公司，推荐绿城服务、万物云，建议关注新大正。3)“稳健国企”：看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、招商积余，建议关注中海物业、华润万象生活、金茂服务、越秀服务、建发物业。
　　风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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