房地产行业：深圳：构筑高质量发展高地

　　本报告导读：
　　深圳限购政策优化，通过取消落户年限、放松个税/社保缴纳要求对购房门槛进行调降，政策力度在四大一线城市中居中，预期将以促进刚性需求的释放为主。
　　摘要：
　　继北上广后， 深圳住建局发布限购优化政策，放松了对落户和缴纳个税/社保的年限要求。本次政策是对2020 年7 月提出的“限购加码”政策的放松，主要有两方面：1）对深户，取消需要落户满3 年且缴纳3 年个税/社保的要求；2）对非深户，将缴纳5 年的个税/社保要求降低至3 年。目前深圳首套的首付比例为30%，贷款利率为LPR-10BP，二套的首付比例为40%，贷款利率为LPR+30BP，限购要求是深户家庭限购2 套，深户单身人士限购1 套，非深户缴纳3年个税/社保限购1 套。
　　2023 年深圳新房市场成交动力稍显不足，成交规模同比下滑7%，土地市场供给规模大幅萎缩，仅为2021 年的18%。根据中指数据，2023 年深圳新房成交36311 套，成交面积319 万方，同比下跌7%，销售均价为62907 元/平方米，同比下跌10%，从细分产品结构来看，70-100 平方米为主力成交面积段，占比51%，300-800 万元为主力成交总价段，占比62%。另外，2023 年深圳土地市场供地规模显著萎缩，全年共推出涉宅用地17 宗，合计规划建面157 万方，同比下降69%，仅为2021 年/2022 年全年供应的18%/31%，其中成交14 宗，成交楼面均价为24215 元/平方米，平均溢价率10%，同比上涨1pct。
　　深圳锚定新型工业化，全力打造更具国际竞争力的现代化产业体系。
　　打造产业链和产业体系的竞争力，需要在更高的层面做好顶层设计并统筹推进，因此2022 年6 月深圳出台了“20+8”产业集群政策，将包括网络与通信产业集群、智能终端产业集群等在内20 个产业集群确定为战略性新兴产业未来发展重点，并将包括合成生物、区块链等在内的8 个产业确定为未来产业重点发展方向，几乎涵盖了深圳科技创新的主战场，目标2024 年战略性新兴产业增加值超1.5 万亿元，增长7%以上。
　　深圳本次政策力度上在四大一线城市中居中，预期以释放刚性需求为主。本次限购政策对限购套数没有进行调整，主要围绕购房门槛进行适度放宽，预期将会前置部分刚性需求的释放，尤其是新市民群体的需求。同时，政策的出台也能在一定程度上提升城市吸引力，为城市发展注入活力。重组仍然是全年主旋律，2024 年的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等，并继续推荐园区公司，包括中新集团、招商蛇口，龙头房企推荐保利发展。
　　风险提示：市场需求加速下行。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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