证监会《监管规则适用指引-会计类第4号》点评：明确REITS权益属性为“指定FVTOCI”创造前提 或利于估值修复

《会计类第4号》在制度层面明确了基础设施REITs的权益属性，REITs投融两端或均受益：（1）融资端，明确权益属性或可消除部分潜在发行人理解上的偏差，并有助于并表型原始权益人通过发行REITs降低资产负债率，或有助于提升REITs 发行积极性，推动市场持续扩容；（2）投资端，在制度层面明确REITs 的权益属性或为指定为FVTOCI 计量扫除一些障碍，相比FVTPL，指定为FVTOCI 后REITs 价格波动造成的浮盈亏也将不再影响投资机构账面利润，或进一步鼓励长期配置型资金进场，从而或起到降低二级市场波动的作用。
事件：2024 年2 月8 日，证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》（以下简称《会计类第4 号》），提到：“…如发行人已依照相关规定要求说明前述分配、终止上市和扩募延期安排，且不存在其他可能导致判断为金融负债的约定，则发行人不存在不可避免的支付义务，并表原始权益人在合并财务报表层面应将基础设施REITs其他方持有的份额列报为权益。从基础设施REITs其他投资方的会计处理角度看，其持有的份额在性质上属于权益工具投资。”
《会计类第4号》在制度层面明确了基础设施REITs（以下简称REITs）的权益属性，投融两端或均受益。
融资端，明确权益属性或可消除部分潜在发行人理解上的偏差，并有助于并表型原始权益人通过发行REITs 降低资产负债率，或有助于提升REITs 发行积极性，推动市场持续扩容。尽管市场已普遍认同REITs的权益属性，且已上市REITs 在并表原始权益人合并报表层面也已将REITs 其他投资方持有的份额按照权益列报，但是这点在此前并未作出过制度性的明确安排1，因此，实践中仍有部分公司对于列报为负债还是权益存在理解上的偏差和分歧，于是监管在《会计类第4号》中给出明确指引“…并表原始权益人在合并财务报表层面应将基础设施REITs其他方持有的份额列报为权益。”明确后，发行REITs将使并表型原始权益人合并财务报表层面的总资产增加，所有者权益增加（而非增加负债），因此对降低资产负债率具有一定作用2。因此，统一按照权益列报，有助于消除部分潜在发行人对于REITs发行后会计处理的理解偏差，或有利于提高企业发行REITs的积极性，促进REITs常态化发行以及市场持续扩容。
投资端，在制度层面明确REITs 的权益属性或为指定为FVTOCI 计量扫除一些障碍，相比FVTPL，指定为FVTOCI 后REITs 价格波动造成的浮盈亏也将不再影响投资机构账面利润，或进一步鼓励长期配置型资金进场，从而或起到降低二级市场波动的作用。《会计类第4号》还提到“从基础设施REITs其他投资方的会计处理角度看，其持有的份额在性质上属于权益工具投资”， 我们认为这句话或可做如下解读：（1）“权益工具”和“非交易性”是指定为FVTOCI的两大前提，在会计处理上，指定为FVTOCI（公允价值计量且其变动进入其它综合收益）的首要前提需是权益工具投资，其次不是为交易而持有，因此，在制度层面明确REITs的权益属性或为指定为FVTOCI计量扫除一些障碍；（2）相比FVTPL，指定为FVTOCI 后REITs 价格波动造成的浮盈亏也将不再影响投资机构账面利润。此前各家投资机构对于REITs应以怎样的会计方法计量存在争议，实践中多数机构采用FVTPL（公允价值计量且其变动进入当期损益），在FVTPL 计量方法下，REITs 份额持有期间的现金分红、价格变动造成的利得/损失均计入当期损益，因此当REITs 二级市场出现较大价格波动时，投资机构的账面利润/损失也会随之起伏，甚至会出现迫于业绩考核或者止损压力而被动出售的情况，与长线配置型资金的投资目标或存在一定冲突或偏离，因而可能抑制了部分该类投资者的入市意愿；而指定为FVTOCI 后，持有期间只有现金分红进入损益，而REITs 价格波动造成的利得/损失变动则进入OCI（其他综合收益）而不会影响当期损益，与险资、社保资金、养老金、企业年金等长线资金的业务实质或更加匹配，或可鼓励更多长期配置型资金进场；此外在OCI计量下，即便在市场出现短期震荡调整时，部分机构也不必迫于止损压力而被动减持，对于降低REITs 二级市场波动或具有一定正向作用。
此外，我们也把投资者比较关注的三个问题一并罗列于此。
问1：在此之前投资机构不可以用FVTOCI计量吗？
答：在《会计类第4号》之前，尽管REITs属于权益投资逐渐成为市场共识，但是部分机构的内设部门可能出于谨慎性等原因仍难以将REITs 归类为权益工具投资，便无法指定为FVTOCI计量。
另外，还有一种特殊情形是，部分保险机构可能仍在执行旧的《企业会计准则第22号》3，因此可以将REITs归类为可供出售金融资产（AFS）从而采用类似于FVTOCI的计量方法（持有期间只有分红计入当期损益，REITs价格波动造成的利得或损失不影响当期损益）。
问2：短期和长期分别可能有何影响？
答：短期来看，《会计类第4号》或可提高长期配资金配置REITs的意愿，或可改善REITs市场流动性预期，从而或对REITs估值形成一定修复作用。
中长期来看，若FVTOCI落地，那么机构投资者长期持有的意愿或得到进一步提升，更多长期资金或将入市，从而或可降低二级市场的价格波动。
问3：后续需要关注什么？
答：允许FVTOCI是机构投资者（特别是长线资金）期待已久的事情，此次《会计类第4 号》在制度层面明确了REITs 的权益工具投资性质，或为指定为FVTOCI计量扫除一些障碍，但最终在执行层面如何落地取决于各家机构的内设部门的商讨结果。
此外，指定为FVTOCI还需关注以下事项：（1）指定为FVTOCI后，将只有REITs分红才影响利润表，其他的（无论浮盈浮亏还是已实现的盈亏）都不会影响利润表（如下表），这就意味着，出售REITs份额真实实现的收益也不会在利润表上确认为收益；（2）指定为FVTOCI后，不得撤销指定4。
投资建议：《会计类第4 号》在制度性层面明确了基础设施REITs 的权益属性，REITs 投融两端或均受益：（1）融资端，明确权益属性或可消除部分潜在发行人理解上的偏差，并有助于并表型原始权益人通过发行REITs 降低资产负债率，或有助于提升REITs发行积极性，推动市场持续扩容；（2）投资端，在制度层面明确REITs 的权益属性或为指定为FVTOCI 计量扫除一些障碍，相比FVTPL，指定为FVTOCI后REITs价格波动造成的浮盈亏也将不再影响投资机构账面利润，或进一步鼓励长期配置型资金进场，从而或起到降低二级市场波动的作用。我们认为，《会计类第4号》或可在短期改善REITs市场流动性预期，可关注经营稳健但存在估值“错杀”的保租房、能源、环保等相关标的，以及当前估值水平极低且预期基本面或有修复空间的高速公路标的等。同时，也或为包括消费REITs在内的各类REITs发行创造更好的条件。
风险提示：政策效果不及预期，市场流动性改善不及预期，基本面表现不及预期，落地进度不及预期等。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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