房地产：如何看待降息力度和后续空间？

事件描述
　　2024 年2 月20 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，5 年期以上LPR 为3.95%（此前为4.20%，此次下降25BP）。
　　事件评论
　　降息时点符合预期，降息力度略好于预期。从外部条件来看，尽管节奏上可能有所波折，但今年美联储降息的概率较大，我国货币政策调整的外部压力将有所下降。从内部条件来看：1）前期国内银行下调中长期存款利率，央行调降支农支小再贷款、再贴现利率25BP以及存款准备金率50BP，已提前为银行降低贷款端利率做好准备；2）当前我国名义利率处于历史低位，但实际利率仍明显偏高（尤其是房贷），且地产行业下行压力较大。
　　常规政策框架下，房贷利率仍有一定下降空间。根据最新政策框架，首套房贷利率不低于LPR-20BP，二套房贷利率不低于LPR+20BP，5 年期以上LPR 作为房贷利率的“锚”，本次调降后房贷利率也将相应下调。根据贝壳研究院数据，2024 年1 月，百城首套/二套房贷平均利率为3.84%/4.41%，较2021 年高点下降190/159BP，绝对水平已经处于历史低位，房贷利率折扣（加权平均房贷利率/基准利率）与2014 年周期最宽松水平基本相当。常规框架下后续房贷利率下降主要来自两方面，一是基准利率适度调降，二是加点规则进一步优化，包括核心城市框架内下调，以及动态调整机制下更多城市下调，但整体空间已不大。只有政策突破常规框架，房贷利率下行空间才能明显打开，类似2008 年房贷利率深度打折，但需要外部约束缓解和周期风险出清等必要条件的配合，可能仍需时日。
　　从经济的客观规律来讲，房贷利率下行空间不必拘泥于名义利率，而要看实际利率。
　　当前利率政策仍局限于常规区间，趋势逆转仍需更多实质性突破。当前多数城市房贷利率已降至政策框架下限，后续房贷利率下降依赖于LPR 下降和加点规则调整，在相对审慎的降息节奏下（本轮周期累计降息70BP，远不及2014 年周期），租售比和房贷利率的明显倒挂在短期内仍难以有效平衡，房价中短期内仍面临调整压力；常规框架内的房贷实际利率仍相对偏高，居民购房的真实负担依旧较重；在缺乏房价系统性上涨预期的背景下，买房自住和投资的潜在收益均低于资金成本，且大城市房价收入比仍相对偏高，这将共同抑制住房需求释放。尽管降息有助于稳定居民住房购买力和住房资产价格预期，但当前政策级别仍处于常规区间，与地产周期下行速度并未完全匹配，趋势的逆转需要政策端有更多的实质性突破，地产周期要像历史上那样领先于宏观经济复苏，可能仍需要看到超常规政策工具的出台，否则只能等待周期出清和宏观经济的正反馈。
　　本次降息在时点上符合预期，在力度上略好于预期，一定程度上可以稳定居民住房购买力和资产价格预期；当前核心矛盾在于预期下行，房价和利率下行已充分对冲收入下行的负面影响，但预期的快速逆转可能需要超常规政策工具，当前边际宽松的效果已相对有限，地产最终是领先还是滞后于宏观经济复苏，取决于政策在常规和超常规之间的权衡。行业量的急跌阶段正在过去，预计2024Q2 开始降幅收敛，价格仍存结构性压力，但当前优质公司估值已进入超跌区间，建议关注供给侧胜出的房企和具备稳定现金流的轻资产个股。
　　风险提示
　　1、需求表现低于预期；2、政策效果低于预期；3、房价下跌导致阿尔法逻辑受损。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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