地产及物管行业周报：房贷利率大幅下调 强调土地要素保障 融资白名单持续推进

　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（24/2/17-24/2/23）34 个重点城市新房合计成交150 万平米，环比+1274%；其中，一二线环比+1228%、三四线环比+1968%，主要由于上周春节基数原因；2 月累计一手房月成交同比-67%，较1 月-71pct；其中，一二线同比-65%、三四线同比-80%，分别较1 月-64pct 和-135pct。上周13 个重点城市二手房73.2 万平米，环比+30095%；2 月截至上周累计成交同比-59%，较1 月-111pct。库存方面，上周15 城推盘91 万平米，对应成交推盘比0.72 倍，最近三个月（23 年10 月-24 年1月）分别为0.65 倍、0.96 倍和1.14 倍。截至上周末，15 城可售面积9,991 万平米，环比+0.3%；3 个月移动平均去化月数为21.8 个月，环比+1 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
　　主要政策新闻：宏观方面，习近平总书记主持召开中央全面深化改革委员会第四次会议，强调要增强土地要素对优势地区高质量发展保障能力，进一步提升基层应急管理能力；央行宣布5 年期以上LPR 下降25Bp 至3.95%，1 年期LPR 维持3.45%。住建部召开城市房地产融资协调机制工作视频调度会议，指出截至2 月20 日，全国29 个省份214 个城市已建立房地产融资协调机制，共涉及5,349 个项目，已有57 个城市162 个项目已获得银行融资共294.3 亿元，较春节假期前增加113 亿元；会议强调各地要精准提出房地产项目“白名单”，各商业银行对不予放贷的项目向金融监管部门报送“无法贷款的原因”，由城市政府及时协调解决，确保资金全部用于项目开发建设，严防资金被挪用于购地、偿还债务或其他投资。因城施策方面，广州提出 2049 年将城镇常住人口人均住房面积提升至35 平米以上；合肥提出进一步降低落户门槛；扬州取消限售，鼓励商品房“以旧换新”。多地持续推进保障性住房建设工作，涉及福建、重庆、天津、深圳、广州、杭州、青岛、临沂、怀化、酒泉等地。城改方面，上海首单城中村改造专项借款落地，国开行上海市分行向上海金桥集团发放首笔城中村改造专项借款15.58 亿元。证监会指出，将会同国家发改委积极推进符合条件的消费基础设施REITs 项目落地。
　　公司动态跟踪：1 月销售额：旭辉控股集团37 亿元（同比-26%）。金科股份正式向重庆市第五中级人民法院递交了重整申请相关资料，五中院审查后接收公司重整申请材料。融资方面，滨江集团发行7 亿元/3.64%/1 年短期融资券。股份变动方面，华侨城A 注销回购股份约1.64 亿股；ESR 连续两日回购637.6 万股（占总股本0.151%） ；中原建业发行及配发新股约1.74 亿股（占总股本4.72%）；万物云连续三日回购60 万股（占总股本0.0507%）；中南建设发布关于董事和高级管理人员增持股份计划的进展情况，截至24年2 月19 日，已增持177.83 万股，占比总股本0.046%，增持金额约180 万元。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数上涨4.5%，沪深300 指数上涨3.71%，相对收益为0.79%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第20 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：荣丰控股、皇庭国际、万方发展、卓朗科技、迪马股份，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为金融街、大悦城、中绿电、*ST 新联、陆家嘴。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨4.9%，沪深300 指数上涨3.71%，相对收益为1.19%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企23/24PE 均值分别为5.9/5.3 倍；物管23/24PE 均值分别为11/9 倍。
　　投资分析意见：我们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，近期PSL 和专项借款集中落地，预计城改将加速推进，同时近期核心城市限购放松以及房贷利率进一步下调，预计将推动核心城市销售改善。我们认为高品质住宅有望成为成长新赛道，并预计优质产品力房企有望受益格局优化和品质提升双重Alpha。我们维持房地产“看好”评级，1）推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、华发股份、招商蛇口、建发股份、保利发展、新城控股、万科A；H 股：建发国际、华润置地、越秀地产、中海外发展、龙湖集团；2）关注城改受益房企：越秀地产、城建发展、中华企业、天健集团。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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