地产及物管行业周报：强调好房子满足多样化改需 房地产还有很大潜力和空间

本期投资提示：
房地产行业数据：上周（24/3/2-24/3/8）34 个重点城市新房合计成交200.5 万平米，环比-31%；其中，一二线环比-26%、三四线环比-58%；3 月累计一手房月成交同比-48%，较2 月+9pct；其中，一二线同比-47%、三四线同比-57%，分别较2 月+11pct和-7pct。上周13 个重点城市二手房95 万平米，环比+6%；3 月截至上周累计成交同比-40.5%，较2 月+12pct。库存方面，上周15 城推盘95 万平米，对应成交推盘比0.40倍，最近三个月（23 年12 月-24 年2 月）分别为0.96 倍、1.14 倍和1.07 倍。截至上周末，15 城可售面积9,990 万平米，环比+0.9%；3 个月移动平均去化月数为23.4 个月，环比+1.1 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
主要政策新闻：宏观方面，政府工作报告指出，完善重大风险处置统筹协调机制，加快构建房地产发展新模式，优化房地产政策，积极推进新型城镇化。住建部部长提到：始终坚持房住不炒定位，完善市场加保障的住房供应体系；房地产还有很大潜力和空间，要改革完善商品房的开发、融资、销售等制度；要有力有序推进现房销售；希望房企能看到，为群众建设好房子就有市场就有未来；规划建设保障性住房，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造；不同的面积，不同的价位都有不同的好房子；赋予城市调控自主权。因城施策方面，广东省近40 个房地产“白名单”项目获融资43 亿元；广州部分银行实施新政策，长租或挂牌出售房产可核销限贷套数；建设银行首笔配售型保障房贷款在上海落地；江苏省厅发布住宅新规，住宅建筑高度原则上不高于60 米，层高不小于3.1米；武汉报送第二批房地产融资“白名单”，涉66 家企业72 个项目；新疆推进地产融资协调机制，商业银行为“白名单”项目新增6.3 亿元融资。公积金政策方面，庆阳优化公积金贷款提取政策，可提取公积金支付首付；贵阳优化公积金异地贷款政策，取消户籍限制。购房补贴方面，广州实施户籍家庭住房保障新政策，补贴标准每平米每月37 元，发布“人才30 条”政策，最高购房补贴500 万元。
公司动态跟踪：24 年2 月销售额：保利发展156 亿元（-54%），金地集团51 亿元（-68%），新城控股40 亿元（-48%），中国海外发展84 亿元（-69%），旭辉控股集团22亿元（-71%），绿城中国70 亿元（-55%），碧桂园37 亿元（-85%），越秀地产38 亿元（-72%），中南建设12 亿元（-71%），融创中国27 亿元（-74%；回购方面，保利发展累计回购10,503.16 万股（占总股本0.88%），回购期间，增持2,678.01 万股（占总股本0.22%），增持金额2.5 亿元；新大正回购114.95 万股（占总股本0.5%）。
一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌4.52%，沪深300 指数上涨0.2%，相对收益为-4.72%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第31 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：皇庭国际、*ST 新联、苏州高新、电子城、海南高速，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为*ST 同达、滨江集团、华发股份、金地集团、财信发展。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌4.79%，沪深300 指数上涨0.2%，相对收益为-4.99%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企23/24PE 均值分别为4.6/4.2 倍；物管23/24PE 均值分别为10/8 倍。
投资分析意见：我们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键。双轨制下保障房和商品房将共生共荣，其中预计保障房将以需定供，阶段性收购存量将助力商品房去库存，而商品房将有望打造高品质住宅成长新赛道，并预计优质产品力房企有望受益格局优化和品质提升双重Alpha。近期城中村改造加速、保障房收购存量、核心城市调控政策放松以及房贷利率大幅下调，预计将推动核心城市销售改善。我们维持房地产“看好”评级，1）推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、华发股份、招商蛇口、建发股份、保利发展、新城控股、万科A；H 股：建发国际、华润置地、越秀地产、中海外发展、龙湖集团；2）关注城改受益房企：越秀地产、城建发展、中华企业、天健集团；3）关注受益保障房建设的代建企业：绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：中海物业、保利物业、华润万象、万物云，建议关注：招商积余。
风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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