REITS系列报告：关注保租房和标准厂房两类REITS资产

　　需结合具体REITs治理情况及运管机构资产运营能力，关注两类REITs资产：
　　（1）保租房：租金价格低于市场可比项目，部分项目还具备一定区位和品质优势，租金收入或相对稳健；（2）标准厂房：较长的租约以及较高的转换成本或可为项目收入的稳定性带来一定保障。
　　部分投资人认为，不动产类资产具有顺周期属性，不适合作为弱周期资产配置。
　　我们在近期调研了一些REITs底层项目并与管理方、投资人进行了交流，发现部分类型的不动产，如保租房和标准厂房，或具备一定弱周期属性的特征。当然，过去我们在研究海外REITs的过程中，也早已发现了一些弱周期属性且适合在经济周期不同阶段配置的资产类型，这个我们会在以后的研究中逐步展开。
　　以下我们将基于部分已上市REITs 底层资产情况分别归纳保租房和标准厂房两类资产的特征，并尝试论述其弱周期属性。
　　（1）保租房：租金价格低于市场可比项目，部分项目还具备一定区位和品质优势，租金收入或相对稳健。各地政策都对保租房设置了一定租金上限：通常要求保租房项目租赁价格在同地段同品质市场租赁住房租金的85%~95%以下，具体折扣力度因城市而异，大多数城市要求90%以下（如深圳社会主体出租的保租房、上海保租房），武汉要求85%以下，厦门要求95%以下，深圳政府组织配租的保租房项目折扣力度更大（保租房租金按照同期同区域同品质租赁住房市场参考租金的60%确定）；此外，如果是公租房，那么租金往往会更低。
　　参考部分已上市保租房REITs（如下表），华夏北京保障房、红土创新深圳安居、中金厦门安居、华夏基金华润有巢、国泰君安城投宽庭保租房REIT 底层项目租金价格相对周边可比项目市场价格的折扣程度分别为5.5折、6折左右、7折左右、8折左右、8折左右，说明保租房确实具有一定的价格优势。此外，部分保租房项目即便绝对租金水平可能不低，但其或位于高品质新房供应较少的核心区位，项目品质或高于周边住宅小区，具有区位和品质等方面的比较优势，在租客画像上或具备一定差异性。
　　由于上述租金、区位、品质等方面的优势，保租房项目的租金收入稳定性或高于市场化租赁住房：一方面，当周边市场出租率出现波动时，保租房项目或可通过价格优势吸引租户，从 而保障出租率的稳定，甚至可能通过吸引周边换租的租户实现出租率的提升，对项目租金收入形成一定保障；另一方面，当市场租金承压时，调价压力可能有差异，个人房源、市场化长租公寓等调价压力或大于保租房。因此，即便市场租金整体承压，保租房项目的租金波动或也低于市场化租赁住房。以已上市保租房REITs中底层项目投入运营时间较长的华夏北京保障房REIT 为例（如下图），在同期北京租金价格出现一定波动的情况下，项目收入自2019 年以来保持逐年正增长，或可侧面印证保租房项目收入的相对稳健性。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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