房地产行业：郑州：政府角色的大转变

本报告导读：
郑州市出台新政回购居民二手房，有效规避了新房回购模式下的定价和开发商选择的道德风险，同时收购行为促使政府转换角色为资产持有人，也对行业带来长远影响。
摘要：
郑州市发布房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案。新政“卖旧买新、以旧换新”工作主要按两种方式推进：①由郑州城市发展集团有限公司作为政府指定的收购主体，收购二手住房，从而促成群众购买改善性新建商品房，全年计划5000 套；②由政府提供政策鼓励，群众通过市场交易实现，全年计划5000 套。同时，对通过以上两种方式换购新建商品住房的，对现行的契税补贴30%政策将延续至2024 年底。该方案既能进一步激活存量住房市场，支持群众改善性住房需求，促进市场供需匹配，也能通过国有保障运营公司收购部分优质的二手住房，丰富保障性租赁住房的供应。
2023 年郑州住宅成交结构呈现出较为明显的新房改善化和二手房刚需化特征。根据中指数据，以成交总价段来看，新房二手房结构类似，主力成交为100-150 万元，但80 万元以下二手房占比高8pct；以成交面积段来看，新房成交高度集中于90-160 平方米，占比73%，对应面积二手房成交占比仅46%，二手房的主力成交段为60-90 平方米，占比高于新房17pct。另外，截至2023 年底，二手住宅挂牌量约16 万套，近一年呈上涨趋势。
需要重视的是，此政策下行业发展思路将出现重大转变，在政府角色、行为、现金流分配上都将带来新的生机。郑州此次政策，表现为通过收购二手房的方式，将政府角色转变为资产持有人，具备重大意义：①与棚改不同的是，过去是中央扩表、地方政府出让土地，资产持有人依然是持有土地的房企和持有房产的居民，而当前政策对应着由地方政府扩表，并成为资产持有人。②进一步，从资金流动的角度来说，过去的土地出让行为对应着政府一次性变现未来的现金流，而该新方案采取的是收储后再出租的模式，转变为一次性支付未来的现金流，现金流方向和此前完全相反。
贯彻存量更新的思路，以存量市场切入，减缓扩大城市半径，对于城市运转效率的提高、租赁市场的规整等带来积极影响。以往政策重视城市的扩大，属于增量市场，而该工作方案关注存量，通过由换房群众等在信息登记平台登记发布待售二手住房信息来实现房源筹集，能够带来城市运转效率的提高。同时，由城发集团作为国有保障房运营公司参与租赁市场，有利于规范租赁市场的乱象，包括房东、访客权利责任不对等等。同时，方案可行性高于此前向开发商回购商品房的方式，能够有效的规避定价风险和选择开发商的道德风险，具备大规模复制的条件，当前宏观环境的资产荒特性（而非钱荒）也能够确保方案的执行，并不会出现市场所担心的钱从哪里来的问题。继续推荐重组方向，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等，关注小盘价值，并继续推荐园区公司，包括中新集团、招商蛇口，龙头房企推荐保利发展。
风险提示：市场需求加速下行，政策落实不到位。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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