年报点评14｜万科地产：短期流动性存压，经营性业务REITs取得突破

23年销售规模位居行业第二；剔除受限资金和预售监管资金，债务偿还面临压力。

◎  作者 / 沈晓玲、汪慧

核

心

观

点

【23年销售位居行业第二，35个城市销售金额排名前三】 2023年，万科实现合同销售金额3761.2亿元，合同销售面积2466.0万平方米，同比分别下降9.8%、6.2%；在35个城市销售金额排名前三；销售回款率（销售回款/销售金额）达到101%。整体来说，市场持续低温，万科销售端也面临了较大的去化压力，但总体业绩表现相对稳定，累计业绩降幅低于行业百强整体水平，23年销售规模保持行业第二。

【一二线城市投资金额占比98%，投资兑现度达88%】全年，万科累计获取43个新项目，总规划计容建筑面积596.0万平方米，权益计容规划建筑面积333.3万平方米，总地价849.1亿元，权益地价总额约463.2亿元，一二线城市投资金额占比98%。其中已有33个实现开盘销售，投资兑现度达88%。近年万科整体投资力度全面放缓，土地储备规模持续3年下降，截至报告期末，万科项目储备总计容建筑面积约9189.1万平方米，较2022年末减少22.5%。

【营收和利润继续承压，净利润同比减少45.6%】报告期内，万科实现营业收入4657.4亿元，同比下降7.6%，毛利润709.6亿元，同比下降28.0%。减值损失达到34.9亿元，净利润和归母净利润腰斩，净利润204.6亿元、归母净利润121.6亿元，分别同比下降45.6%、46.4%，净利润率和归母净利润率分别为4.4%、2.6%。截至2023年末万科已售未结合同金额3604.4亿元，这部分的销售资源主要还是高地价、低毛利项目，未来逐步转入竣工交付，结算毛利还会受到影响。

【货币资金同比减少27.3%，短期流动性承压】截至报告期末，有息负债合计3200.5 亿元，其中一年内到期的有息负债 624.2 亿元，占比19.5%。持有货币资金998.1 亿元，较2022年末减少27.3%。现金短债比为1.6倍，较2022年末2.13明显下降，万科表示若扣除受限资金和预售监管资金，2024年债务偿还客观上有压力，此外，净负债率为54.7%，剔除预收房款的资产负债率为65.5%，目前，万科流动性压力已显现，2023年年报中万科也首次提出未来两年削减付息债务1000亿元以上，降负债将是企业中长期重任，当务之急仍是抓销售、促回款，同时加强与金融机构合作，保证融资的顺利，避免深陷危机。

【经营服务业务稳定增长，公募REITs发行取得突破】报告期内，经营服务业务实现全口径收入558.1亿元，同比增加 8.9%，经营性业务税前毛利率22.2%，较2022年提升5.2个百分。值得注意的是，三个公募REITs发行取得突破，截至报告披露日，中金印力消费 REIT已完成网下询价，预计募资32.60亿元；万纬仓储物流REIT申报材料获中国证监会受理；保障性租赁租房REIT已完成资产端的梳理、评估，正在开展申报工作。公募REITs的发行将助力构建经营性业务的“投、融、管、退”完整商业模式闭环，实现资产和资金更高效的运转，在更低的财务负担下实现业务的持续健康发展。

01

销售

23年销售位居行业第二

35个城市销售金额排名前三

2023年,万科实现合同销售金额3761.2亿元，合同销售面积2466.0万平方米，同比分别下降9.8%、6.2%，累计业绩降幅低于行业百强整体水平。根据业绩发布会披露，万科在35个城市销售金额排名前三，其中有16个城市排名第一、11个城市排名第二、8个城市排名第三。销售金额排名TOP3的城市数量较2022年44个显著减少，城市比较优势有所削弱。销售回款率（销售回款/销售金额）达到101%，贡献了较为稳定的正向现金流。整体来说，市场持续低温，万科销售端面临了较大的去化压力，但总体业绩表现相对稳定，销售规模保持行业第二。

从销售结构来看，7大区域业绩同比均有不同程度下滑，但分布格局保持相对稳定。上海区域业绩贡献最高，实现销售金额1291.4亿元，占比34.2%，高于2022年32.7%；南方区域贡献销售金额892.7亿元，较2022年下降14.1%，占比23.7%；北京区域实现销售金额506.0亿元，同比下降11.3%，占比13.5%；华中区域的销售金额同比降幅14.1%，业绩占比9.1%；此外，西南区域、西北区域、东北区域销售金额贡献占比分别为7.1%、6.5%、5.1%。

02

投资

一二线城市投资金额占比98%

投资兑现度达88%

全年，万科累计获取43个新项目，总规划计容建筑面积596.0万平方米，权益计容规划建筑面积333.3万平方米，总地价849.1亿元，权益地价总额约463.2亿元。新获取项目以住宅品类为主，主要分布在北京、上海、杭州、成都等城市，一二线城市投资金额占比98%。其中已有33个实现开盘销售，从拿地到开盘的周期缩短至4.4个月，贡献销售额510亿元，投资兑现度达88%。

截至报告期末，万科项目储备总计容建筑面积约9189.1万平方米，较2022年末减少22.5%，其中在建项目总计容建筑面积约5885.6万平方米，规划中项目总计容建筑面积约3303.5万平方米；权益计容建筑面积约5808.1万平方米，整体权益占比63%。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约373.9万平方米。

值得注意的是，报告期末，万科存货账面价值7017.0亿元，较2022年末下降22.6%，其中已完工开发产品（现房）1077.4亿元，较2022年末增加了近10%，占比也由10.8%升至15.4%，现房库存压力上升。

整体来说，近年万科整体投资力度全面放缓，聚焦一二线主要城市，土地储备规模持续3年下降。但同时要关注存货压力，加强现房去化。

从土储结构来看，总体分布比较均衡，南方区域储备规模位居前列，包括深圳、东莞、佛山等城，合计计容建面达1706.2万平方米，占总项目储备18.6%。此外，西南区域、北京区域以及上海区域的项目储备也较高，计容建面分别占比16.6%、16.4%、15.0%。目前市场存在分化现象，万科还需抓住结构性机会，依靠各区域的核心城市核心项目推盘释放流动性。

03

利润

营收和利润继续承压

净利润同比减少45.6%

报告期内，万科营收和利润增长继续承压，实现营业收入4657.4亿元，同比下降7.6%，其中来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4297.5亿元，同比下降8.7%。毛利润709.6亿元，同比下降28.0%。整体税前毛利率为15.2%，较2022年进一步下降4.3个百分点；开发业务的结算毛利率为15.7%，较2022年20.4%下降4.7个百分点。

此外，由于部分开发项目计提了减值，减值损失达到34.9亿元，2022年为4.5亿元，净利润和归母净利润腰斩，净利润204.6亿元、归母净利润121.6亿元，分别同比下降45.6%、46.4%，净利润率和归母净利润率分别降至4.4%、2.6%。

毛利率下降是当前行业大趋势，万科过去三年毛利率持续下降，截至2023年末已售未结合同金额还有3604.4亿元，这部分的销售资源主要还是高地价、低毛利项目，未来逐步转入竣工交付，对结算毛利还会有影响。根据发布会披露，万科新获取项目的毛利率大概在20%，表现相对较好，此外，经营性服务业务毛利率不断提升，这些会企业盈利带来一些正向的影响。

04

负债

货币资金同比减少27.3%

短期流动性承压

报告期内，万科通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本，通过加强和金融机构的互信合作，全年新获融资897亿元，其中境内新获融资766亿元，综合成本为3.61%，较上年下降0.27个百分点。

截至报告期末，万科有息负债合计3200.5亿元，同比增加1.9%，平均债务期限5.14年。其中，一年内到期的有息负债624.2亿元，同比减少3.3%，占比19.5%。全年经营性现金流净额39.1亿元，连续15年为正，持有货币资金998.1亿元，较2022年末减少27.3%。

从“三条红线”指标来看，现金短债比为1.6倍，较2022年末2.13明显下降，万科表示若扣除受限资金和预售监管资金，2024年债务偿还客观上有压力，其中受限资金28.7亿元，预售监管资金并未披露，但2021、2022年分别有538.6亿元和463.9亿元，占货币资金36.1%、33.8%，据此估算流动性压力可见。此外，净负债率为54.7%，较2022年末提高11个百分点；剔除预收房款的资产负债率为65.5%，较2022年末进一步下降2.1个百分点。

目前，万科流动性压力已显现，2023年年报中万科也首次提出未来两年削减付息债务1000亿元以上，降负债将是企业中长期重任，当务之急仍是抓销售、促回款，同时加强与金融机构合作，保证融资的顺利，避免深陷危机。

05

多元化

经营服务业务稳定增长

公募REITs发行取得突破

报告期内，经营服务业务保持稳定增长，实现全口径收入558.1亿元，同比增加8.9%，经营性业务税前毛利率22.2%，较2022年提升5.2个百分。

万物云实现营业收入334.2亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长10.2%，其中社区空间居住消费服务收入189.3亿元，占比56.6%，同比增长13.0%；商企和城市空间综合服务收入117.0亿元，占比35.0%，同比增长4.6%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入27.9亿元，占比8.4%，同比增长16.9%。蝶城战略取得成效，截止2023年底，万物云累计打造621个蝶城底盘，带动整体住宅物业毛利率提升3.5个百分点，整体住宅物业毛利同比增长55.5%。

物流业务（含非并表项目）实现经营收入41.8亿元，同比增长17.2%，其中高标库营业收入23.0亿元，同比增长6.3%；冷链营业收入（不含供应链业务收入）18.8亿元，同比增长33.9%。截至报告期末，累计开业项目可租赁建筑面积1002万平方米，其中高标库可租赁建筑面积852万平方米，稳定期出租率为88%，冷链可租赁建筑面积150万平方米，稳定期的库容使用率为77%。

租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入34.6亿元，同比增长6.8%。报告期内泊寓新获取房间2.28万间，净新增开业1.35万间。截至2023年底，泊寓共运营管理租赁住房23.33万间，累计开业18.01万间，业务布局全国31个城市，开业数量在北京、深圳、广州、成都、武汉等24个城市排名前三，出租率为95.76%。

商业业务(含非并表项目)营业收入91.1亿元，同比增长4.6%。其中，印力管理的商业项目营业收入57.0亿元，同比增长4.1%，出租率94.8%，同比提高1.6个百分点。

值得注意的是，三个公募REITs发行取得突破，经营性业务实现商业模式闭环。截至本报告披露日，中金印力消费REIT已完成网下询价，预计募资32.60亿元；万纬仓储物流REIT申报材料获中国证监会受理；保障性租赁租房REIT已完成资产端的梳理、评估，正在开展申报工作。公募REITs的发行将助力构建经营性业务的“投、融、管、退”完整商业模式闭环，实现资产和资金更高效的运转，在更低的财务负担下实现业务的持续健康发展。

此外，私募基金已取得一定进展。截至报告期末，建万租赁基金已签约5个项目，总规模28.15亿元，为社会提供保障性租赁住房5021间。该基金有助于盘活公寓存量资产，提高资本循环，促进资产效益提升。此外，万科也在积极尝试和探索消费基础设施基金以及物流仓储设施基金等。

排版丨鸟姐

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