代建模式重塑地产市场，解读行业标杆绿城管理（9979.HK）的打法和优势

今年，“新质生产力”一词首次被纳入《政府工作报告》，不仅标志着国家对创新驱动发展战略的坚定承诺，更反映出对加快发展新质生产力的迫切需求。

特别是在房地产领域，中国房地产业协会副会长、代建协会会长张亚东在近日的中国房地产代建峰会上强调，“代建商业模式既是房地产发展新模式，同时也是高科技、高效能、高质量的新质生产力，近年来代建行业的高速发展，充分印证了代建作为发展新模式、新质生产力的优越性。”

站在投资视角上，国家层面对新质生产力的重视，为代建行业注入了新的发展活力和创新动力(310328)，同时也给投资者指引了一个具有潜力的投资方向。

作为标杆头部代建企业，绿城管理正是一个不错的观察样本。透过其近来最新的战略动作和成效，可以清晰的看到一家代建龙头的增长性所在。

1、代建行业是必然产物，长期增量空间十足

首先从行业发展的角度进行审视，当前房地产行业正处于深度调整期，代建模式的兴起不仅响应了市场的即时需求，更指明了房地产企业穿越周期的长期转型路径。

通过观察欧美和日本等成熟市场的房地产发展历程，可以发现，随着市场的日益成熟和消费者需求的日益多样化，房地产服务已经逐步从传统的单一开发商模式，向更加细分化和专业化的方向发展。代建模式的崛起，正是这一演进趋势的具体表现。

例如，在欧美市场，以“管理”为核心的轻资产运营服务已经发展得相当成熟，代建业务的市场渗透率在整体房地产服务市场中可达到20%至30%；在日本，三井、住友和三菱三大地产巨头通过代建等轻资产模式成功跨越经济危机的案例，对中国房地产企业在当前深度调整期中的转型具有重要的启示作用。

借鉴这些国际经验，中国代建行业的增长路径已十分清晰，且拥有巨大增量空间。

在需求端，在“三大工程”持续推进以及“14号文”政策指引的双重驱动下，政府、国有企业以及资本方的服务需求显著增长。

这一增长趋势催生了众多新兴的代建机会，包括但不限于城市投资公司的项目启动不足、保障性住房的筹建、城中村的全面改造、陷入困境的房地产企业的“保交楼”计划，以及金融机构在房地产领域的不良资产处理等。

例如，“十四五”期间计划筹建900万套保障性租赁住房；第三方机构预测，城中村的改造将有10亿平米左右规模。

更为重要的是，代建模式为地方政府、城投公司、央企、国企以及金融机构等多方主体提供了一种全新的合作模式。通过代建，这些主体能够实现资源共享、优势互补，共同推动项目的顺利实施。代建企业以其专业的技术、丰富的经验和高效的管理，能够为项目提供从前期策划到后期运营的全链条服务，确保项目的高质量完成，实现多方共赢的局面。

在市场端，在国内房地产行业持续收缩的背景下，代建行业飞速增长，尽显逆周期属性，同时也预示着其市场渗透率有望实现持续攀升，业内普遍预计代建市场规模将达到千亿量级。

亿翰智库数据显示，2023年，代建行业整体新拓总建筑面积近1.7亿平方米，同比增长53%。这一显著的增长势头也吸引了近百家品牌房企纷纷跑步进入代建领域，进一步推动了行业的快速发展。

数据来源：亿翰智库

累计中标的代建项目数量同样印证了代建行业的迅猛增长趋势。

克而瑞地产研究显示，2023年全年累计中标的代建项目数量达到了357个，同比增长50%。特别是在今年一季度，代建中标项目的数量达到了118个，与去年同期相比增加了32.6%，创下了近年来单季度增量的新高。

从增长性的角度来看，中国指数研究院预测，代建市场规模在行业中的占比将以年均21.3%的速度快速增长。市场渗透率预计将由2021年的4.8%提升至2025年的12.5%，与当前欧美代建业务占比在20%-30%相比，如果以25%的平均值进行估算，国内代建行业的渗透率还有5.2倍的增长空间，显示出巨大的市场潜力和发展前景。

总的来说，代建模式作为房地产业转型的新模式和新质生产力，能够保障开发规模，维持经济体量，保护整个产业链的稳定，正逐渐成为中国房地产市场的稳定器，其长期增长性毋庸置疑。

那么，在接下来的发展阶段，如何快速适应新技术、新理念，实现与新质生产力的深度融合，成为了代建行业亟需解决的问题。这要求代建行业的从业者们不仅要有敏锐的市场洞察力，更要有持续学习和创新的能力，以适应不断变化的市场需求和技术进步。

我们不妨将视角进一步聚焦绿城管理。

2、把握行业脉搏，持续夯实成长确定性与领先优势

绿城管理凭借先发优势，在规模上已发展到了行业前列，持续保持房地产开发服务领域前列位，连续八年保持20%以上的代建行业市占率。

财报显示，截至2023年12月31日，绿城管理的代建项目已布局全国29个省、直辖市及自治区的122座主要城市，合约项目总建筑面积119.6百万平方米，较去年同期增长17.9%。

当然，能够取得如此成绩，背后必然离不开绿城管理前瞻性的眼光和及时的战略调整。

首先，绿城管理顺应行业形势变化，持续优化多元客户结构，不断深化政府、国有企业、金融机构等业务机会。

财报显示，2023年新拓代建项目建面中，政府、国企和金融机构委托方的占比高达74.7%。若按合约项目建面测算，政府、国有企业、私营企业和金融机构的占比分别为 26.8%、34.2%、31.7%、7.3%。不仅反映了绿城管理在各类客户中的均衡发展，也揭示了其在关键市场领域的深入渗透。

与此同时，公司还在不断拓宽业务边界，业务范围从传统的住宅开发扩展到产业园区、公租房、人才公寓、共有产权房、未来社区、市政配套、商业、酒店和办公室等多元化业务。这种业务类型的多样化不仅为公司带来了新的增长点，也展示了绿城管理在市场变化中的灵活性和创新能力。

其次，绿城管理还结合多元化的客户结构与全国化的业务布局，推动商业模式升级，率先应用信息化工具，扩展代建业务内容，致力于打造平台型企业。

具体而言，公司对代建业务进行了深入的拆解和重构，将代建服务细化为6大步骤和23个关键触点，形成了独特的“M登山模型”，为项目的顺利实施提供了清晰的指导和保障。

资料来源：公司资料

同时其通过“绿城M”APP的推广使用，还成功简化了经营决策流程，优化了考评机制，显著提升了公司的运营效率和人均效能。这种以技术和数据驱动的管理方式，不仅提高了B端客户的经营兑现度，也通过“M确幸社区”为C端客户打造了美好的生活场景，实现了客户价值的最大化。

另外，在构建平台型企业的过程中，绿城管理不仅注重内部资源整合，还积极寻求外部合作机会。公司推出的“百川计划”旨在通过多元合作模式，引进城市合作人，吸引优秀团队和优质代建项目，为整个行业的发展注入了新的活力。

体现到财务数据上，稳健增长的业绩表现足以验证绿城管理商业模式及各战略举措的正确性和成长性，更彰显了公司内在价值的持续释放和成长潜力。

财报显示，2023年公司新拓业务规模稳步增长，营收与利润持续提升，实现营收33.02亿元，同比增长24.3%，归母净利润为9.7亿元，同比增长30.8%，保持了代建行业的绝对龙头地位。

特别值得一提的是，公司还拥有充沛的现金储备。截至2023年末，公司经营性现金净流入高达9.55亿元，同比增长31.8%，现金流的强劲增长为其持续投资和运营提供了坚实的财务保障。现金及等价物达到20.44亿元，同比增长5.8%，也进一步增强了公司的财务安全性和灵活性。

在股东回报方面，绿城管理维持高派息政策，每股末期派息0.4元，叠加每股特别派息0.1元，对应派息率约100%，展现出公司对股东利益的重视，以及对未来盈利能力持续增强的信心。

资料来源：公司资料

3、小结

如今，在代建行业标准化、多元化的趋势下，绿城管理不论是在规模扩张、市场份额提升，还是在业务拓展方面都展现出强劲的发展势头，展现出新的成长潜力。相信随着盈利能力不断释放，市场也将会给予其新的认可和价值评估。

同样，近期多家券商机构也对绿城管理的增长给出了积极预期，如已有包括摩根士丹利、花旗银行、招银国际、海通国际、中金公司、兴业证券(601377)、东吴证券(601555)、国信证券(002736)等券商给予公司“买入”、“跑赢行业”等评级，我们对其或许应当抱有多一些关注。