房地产市场梦回2015!

根据房地产市场供求关系的新变化和人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。这句话简洁地表达了三个楼市的重要方向。首先，市场供求关系的新变化意味着供大于求已成现实。

市场现状是，房子与接盘侠的比例比男女比例失调还要严重。其次，统筹研究消化存量房产意味着去库存2.0正式开启。新房的库存已经大到需要再次系统性去化的地步，进一步确认了楼市已经完全沦为买方市场的事实。最后，优化增量住房更好理解，某些库存大的城市将会彻底停止供地，达到从源头控制市场供需的目的。这一点已经得到自然资源部的配合，现在的土地政策是去化超过36个月的城市必须停止供应住宅用地。

供需失衡、去化库存、停止供地，楼市基本属于梦回2015了。以上论调是目前市场上最流行的，简单说就是“涨价去库存又来再搞一次了”。但我认为完全不是，现在没有基础再让居民上杠杆了！老百姓(603883)上不动杠杆，房价熊市不改！现在房地产库存问题需要尽可能减少居民压力来去。慢慢去，不用着急三两年干完。于是各地的“以旧换新”政策陆续出台，大城市现代限购持续松绑。前段时间还有个部委的文，说库存过大的城市不能再卖地了。这相对于减少房子供给，更厉害的是对这些小城市的经济影响更快更直接更大。限制高库存城市卖地，重点不是救地产，而是控制无序扩张的地方债、隐形债。

这才是最大的雷。过去的土地财政玩的是：地方政府-融资平台-土地-银行-开发商-购房者，这个循环只要房子卖的动，房价底价涨，皆大欢喜，除了没买房的。只要这个环节房子卖不动，接下来的压力都是银行的，其他环节的压力都可以往银行身上推，银行的压力最后给到央行。所以要知道现阶段我们央行放的水越来越多用在堵窟窿上了，这个钱很多时候不会引起通胀。现在的货币政策明牌是没有大水漫灌的。所以大家要知道好日子还在后边呢。